508021.SH · 产业园区 · 基础设施公募REIT

国泰海通临港创新产业园REIT

上海国泰海通证券资产管理有限公司 · 3项资产

成立 2022-09-22 · 上市 2022-10-13 · 托管人中国银行股份有限公司

报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31

阅读期间2026Q3 · 2026-10-27

项目整体：报告期末出租率92.20%（上年同表为96.49%）；报告期内租金单价水平1.93元/平方米/天（上年同表为2.00元/平方米/天）。康桥项目由整租转为项目公司直接承接底层散租租户，加权剩余租期随之缩短。

资产概况

临港奉贤智造园一期

项目公司: 上海临樟经济发展有限公司
业态: 产业园区
区位: 上海市奉贤区
经营模式: 园区管理服务

临港奉贤智造园三期

项目公司: 上海临平经济发展有限公司
业态: 产业园区
区位: 上海市奉贤区
经营模式: 园区管理服务

康桥项目

项目公司: 上海漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公司
业态: 产业园区
区位: 上海市浦东新区
经营模式: 园区管理服务

评估基准日 2025-12-31 原文第101页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

原文第9页原文第10页原文第11页原文第12页原文第13页

项目经营指标与明细

2026Q3没有单列的经营快照。各期原值按所属报告展示。

期末出租率

单位：% · 2023Q3—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 9 页。

有效租金

单位：元/平方米/天 · 2025Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；仅披露资产级数据，各资产分别成线。最新值见 2026Q2 季报第 11 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2023Q3—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；2025-08-29首次扩募生效，存量指标按季末时点列示。最新值见 2026Q3 季报第 10 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；季度数据受季节性影响，当前趋势尚不明确。最新值见 2026Q3 季报第 13 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额4,550.51万元

计算中，1. 期初现金余额调增14,077.58万元，2. 支付2025年可供分配金额扣减6,732.80万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	4,528.10
1. 期初现金余额	+14,077.58
应收应付项目变动	−1,056.46
2. 支付2025年可供分配金额	−6,732.80
3. 期末负债余额	−6,156.96
未来支出预留	−108.96
可供分配金额	4,550.51

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	45,280,961.73
1. 期初现金余额	140,775,842.09
1. 应收和应付项目的变动	-10,564,603.57
2. 支付2025年可供分配金额	-67,327,971.25
3. 期末负债余额	-61,569,611.29
4. 未来合理相关支出预留	-1,089,551.04
本期可供分配金额	45,505,066.67

2026中报 · 第12页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额2,359.77万元

计算中，期初现金余额调增10,816.42万元，期末负债余额扣减6,820.45万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	2,262.28
期初现金余额	+10,816.42
应收应付项目变动	+760.63
支付2026上半年可供分配金额	−4,550.16
期末负债余额	−6,820.45
未来支出预留	−108.96
可供分配金额	2,359.77

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	22,622,837.06
期初现金余额	108,164,229.00
应收和应付项目的变动	7,606,252.88
支付2026上半年可供分配金额	-45,501,585.46
期末负债余额	-68,204,526.78
未来合理相关支出预留	-1,089,551.04
本期可供分配金额	23,597,655.66

2026年第3季度报告 · 第7页 2026年第3季度报告 · 第6页

2026Q3现金说明

本季可供分配金额2,359.77万元（每份0.0401元），基金经营现金流净额3,022.91万元。

原文第6页

报告期内实际分配4,550.16万元，按支付期间列示，不等于本季新产生的可供分配金额。

原文第6页

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2026-04-28	截至2025-12-31	0.1143	原文第6页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价3.421元

近12个月实付分派 / 现价3.34%

较中债10年国债利差165bp

P/V（iFinD口径）0.856

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

国泰海通临港创新产业园与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2022-10-13 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

-19.5%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-32.0%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

19.6%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

505.5 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营承压自身历史位置暂不可比

经营变化

2026Q2，上海临樟经济发展期末出租率报81.17%，较2025Q4下降18.83个百分点。经营线索偏弱：6项走弱、4项改善、4项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.55%；P/V 为0.81，有效历史较短，暂不判断所处位置。

市场尚未解决的分歧

P/V 0.81 的自身历史位置暂不可比，上海临樟经济发展的期末出租率则出现承压线索；当前价格尚缺少足够长的历史定位参照；现金侧还需计入资本开支与重大维修。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，上海临樟经济发展的期末出租率不高于81.17%，本季经营压力得到验证。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。现金支出核查：项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径上海临樟经济发展的期末出租率不低于100.00%，本季承压判断失效。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 6.69%

同板块位置

第38百分位低位高位

自身历史位置

第89百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-11.8%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

-4.3%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

资本开支与重大维修

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

要是：本基金预计不动产项目运营期间会发生重大资本性支出，用于不动产项目的改造及翻新等，需前置考虑进行一定的资本性支出的预留。

原文第12页

出租与去化压力

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

周浦康桥板块商务园区平均空置率为64.5%，较2024 年同期有所上升；

原文第24页

诉讼、安全与运营事件

上海临平经济发展有限公司 · 2025FY · 2026-03-31

报告期内，项目公司涉及的诉讼情况如下：上海临平经济发展有限公司于2025 年1 月向上海市奉贤区人民法院提起诉讼，申请追缴承租方上海金矢机器人科技有限公司(以下简称“金矢公司”) 解约违约金、免租期补偿金等费用，该诉讼于本报告期内作出一审判决。

原文第106页

供给与区域竞争

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

但新兴产业也面临技术迭代快、市场竞争激烈等特点，若在发展过程中遭遇技术瓶颈或竞争加剧，导致产业增速放缓，其对园区的需求也将受到冲击。

原文第21页

租金与回款压力

上海临平经济发展有限公司 · 2024Q4 · 2025-01-22

2、本报告期内，上海临平经济发展有限公司运营管理费较上年同期变动超 30%，主要原因是本报告期项目公司租金收缴率略有下降，实收租金减少，以此为基础计算的运营管理费减少。

原文第9页

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

或其他原因，导致出租率下降、租金价格下降等情况。

原文第32页

租户集中与租约到期

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

4.4.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明报告期间，本基金扩募新购入不动产项目从2025 年8 月19 日（交割日）起合并考虑。

原文第29页

近期事项与上市扩募记录

2026-07-01 — 2026-08-31报告披露期

预计时段披露期内

全市场 · 2026年中期报告披露期

2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。

中国证券监督管理委员会

2026-10-01 — 2026-10-27报告披露期

预计时段即将发生

全市场 · 2026年三季度报告披露期

2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2027-01-01 起 · 截止日期待定报告披露期

预计时段日期待定

全市场 · 2026年四季度报告披露期

2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2026-08-31定期报告

已确认已完成