已反馈首发商业不动产

国泰海通崇邦封闭式商业不动产证券投资基金

估值与预计募集规模相同；详细测算表与概要页的CAFD存在小额不一致，本项目研究采用详细测算表并保留差异说明。

查看交易所正式材料

底层资产相关图；来源为官方招募说明书第124页。

UNDERLYING ASSETS

底层资产

上海嘉定安亭成熟社区型购物中心，单一资产；2026年一季度出租率回升，但销售额、租金单价与续租率较历史年度仍有压力。

嘉亭荟城市生活广场一期项目

区位: 区位见正式材料
资产规模: 评估基准日前 52,546.00 平方米、评估基准日前 110,471.10 平方米、评估基准日前 64,023.10 平方米

估值与预测分派

项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。

评估基准日

2026-03-31

招股书第 249 页

评估方法

收益法

招股书第 249 页

项目估值

11.03 亿元

招股书第 29 页

预计募集规模

11.03 亿元

招股书第 23 页

预测净现金流分派率

按招股书披露范围

预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。

预测可供分配金额

单位：万元

所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。

估值拆解与关键假设

只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。

资产	评估值	折现率 / 报酬率	资本化率	来源
项目组合	11.03 亿元	见下方参数	见下方参数	招股书第 29 页

关键参数

折现率 / 报酬率5.25%

评估模型

招股书第 29 页

资本化率5.52%

2026年，扣除资本性支出

招股书第 29 页

资本化率5.68%

2027年，扣除资本性支出

招股书第 29 页

敏感性

招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。

运营表现

同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。

客流量

单位：万人

数据来自招股书 P28；累计量仅连接相同期间范围，其他期间数据保留为卡片；纵轴按数据区间缩放

租售比

单位：%

数据来自招股书 P28；累计量仅连接相同期间范围，其他期间数据保留为卡片；纵轴按数据区间缩放

租金收缴率

单位：%

数据来自招股书 P28；累计量仅连接相同期间范围，其他期间数据保留为卡片；纵轴按数据区间缩放

其他已披露经营数据（7 条）

期间范围不同或暂不足以形成连续曲线的数据在此单列，不与完整年度直接连接。

资产	期间	指标	披露值	来源
项目合计	披露时点	经营指标	报告期内不存在重要现金流提供方	招股书第 29 页
项目合计	2026-03-31期末出租率	期末出租率	89.65 %	招股书第 28 页
项目合计	2026年1-3月客流量非完整年度	客流量	297.63 万人	招股书第 28 页
项目合计	2026年1-3月平均租金单价，不含税非完整年度	平均租金单价，不含税	122.11 元/平方米/月	招股书第 28 页
项目合计	2026年1-3月租售比非完整年度	租售比	19.62 %	招股书第 28 页
项目合计	2026年1-3月租金收缴率非完整年度	租金收缴率	100.00 %	招股书第 28 页
项目合计	2026年1-3月销售额，不含新能源汽车非完整年度	销售额，不含新能源汽车	13,267.45 万元	招股书第 28 页

主要关注事项

只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。

租金与续租压力

2026年一季度平均租金单价同比仍在下行，续租率仅62.80%，出租率回升并不等同于租金质量完全修复。

招股书第 28 页

消费表现仍弱于历史

2025年不含新能源汽车销售额低于2024年，购物中心现金流修复需继续观察销售与租金的联动。

招股书第 28 页

估值对经营假设敏感

估值明确以出租率、租金、NOI、长期增长率和折现率为主要敏感变量。

招股书第 29 页

尚未披露或尚未确定：

招股书未披露单位份额预测分派。
招股书未披露租约到期分布。