汇智国际商业中心
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 建筑面积 88,530.90 平方米、2026-06-30可出租面积 50,415.17 平方米
已受理首发商业不动产
华安中电浦软封闭式商业不动产证券投资基金
估值和预计募集规模均为11.03亿元；表面出租率稳定，但租金效率与盈利能力走弱，欧尚超市的实质租赁面积与还原口径收入集中度是核心风险。
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UNDERLYING ASSETS
底层资产
上海张江金科路地铁上盖的汇智国际商业中心，单一成熟购物中心；出租率稳定，但租金坪效、EBITDA和NOI较2024年回落，且欧尚/大润发返租结构形成实质现金流集中。
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2026-06-30
招股书第 228 页
评估方法
收益法
招股书第 228 页
项目估值
11.03 亿元
招股书第 228 页
预计募集规模
11.03 亿元
招股书第 24 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 项目组合 | 11.03 亿元 | 见下方参数 | 见下方参数 | 招股书第 228 页 |
关键参数
评估模型
招股书第 31 页2026年，扣除资本性支出
招股书第 31 页2026年，加回资本性支出
招股书第 32 页敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
欧尚/大润发实质集中与返租口径
欧尚净租赁面积占2025年末可租面积30.08%，还原净额法收入占比12.55%；大卖场退出后替代难度和改造成本均高。
招股书第 48 页近期租约到期与租金效率下行
2026年下半年到期租约占可租面积10.54%；合同及有效月租金坪效由2024年高位持续下降。
招股书第 48 页转让及合规前置事项
欧尚租赁合同未备案导致资产重组需另行取得同意；项目还存在节能手续、广告许可、车位用途及租赁备案问题。
招股书第 49 页剩余土地年限紧贴基金存续期
土地使用权于2045年末到期，与20年基金存续期几乎重合，续期标准、成本及审批结果存在不确定性。
招股书第 53 页申报时点保险尚待补足
申报时点财产险保额低于11.03亿元项目估值，基金设立前计划更新保险；候选页应保留为待办事项而非写成已完成。
招股书第 27 页保险赔付仍有残余覆盖风险
即使按估值投保，赔付上限、除外责任和营业中断损失仍可能导致赔款低于资产或现金流损失。
招股书第 54 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。