茂业中心C塔项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 评估基准日前 116,623.63 平方米、评估基准日前可出租面积 116,623.63 平方米
已反馈首发商业不动产
红土创新茂业封闭式商业不动产证券投资基金
预计募集规模与估值相同，2027年分派率较2026年提升；但2025年末出租率降至81.75%，前三组重要现金流提供方合计占比高。
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UNDERLYING ASSETS
底层资产
成都交子公园金融商务区单体办公楼，建筑面积与可出租面积均为11.66万平方米；出租率连续两年回落，租户集中度是核心风险。
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-12-31
招股书第 188 页
评估方法
收益法，权重100%
招股书第 188 页
项目估值
11.01 亿元
招股书第 22 页
预计募集规模
11.01 亿元
招股书第 19 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 项目组合 | 11.01 亿元 | 见下方参数 | 见下方参数 | 招股书第 22 页 |
关键参数
评估模型
招股书第 23 页2026年，扣除资本性支出
招股书第 23 页敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
出租率下行
期末出租率由2023年的91.63%降至2025年的81.75%，直接压缩办公租赁收入安全垫。
招股书第 22 页租户集中
前三组重要现金流提供方2025年收入占比分别为35.20%、14.01%和11.76%，单一租户变动可能显著影响现金流。
招股书第 22 页估值与办公市场假设
收益法估值对NOI、长期增长率和折现率敏感，且办公市场仍面临供需调整。
招股书第 23 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 办公资产未披露续租率。