京东西北电子商务营业中心（京东二期）项目
- 区位
- 陕西省西安市灞桥区
- 资产规模
- 建筑面积 107,244.22 平方米、可供出租面积 115,936.14 平方米
UNDERLYING ASSETS
底层资产
首次扩募拟购入西安和合肥两处高标仓，新增建筑面积25.28万平方米；扩募后项目数由3个增至5个、建筑面积由35.10万平方米增至60.38万平方米。
京东安徽电子商务产业园二期项目
- 区位
- 安徽省合肥市长丰县
- 资产规模
- 建筑面积 145,588.61 平方米、可供出租面积 151,425.95 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2026-03-31
招股书第 243 页
评估方法
收益法
招股书第 243 页
项目估值
10.34 亿元
招股书第 243 页
预计募集规模
10.51 亿元
招股书第 275 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 项目组合 | 10.34 亿元 | 见下方参数 | 见下方参数 | 招股书第 243 页 |
关键参数
西安项目估值
招股书第 243 页合肥项目估值
招股书第 243 页两项目折现率
招股书第 36 页西安项目评估增值率
招股书第 252 页合肥项目评估增值率
招股书第 252 页敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
租户集中与短租期
西安项目单一租户承租100%，合肥主要承租人合计承租92.93%；西安与合肥加权剩余租期仅1.42年和1.37年。
招股书披露关联现金流
2025年度京东关联方贡献拟购入项目营业收入64.55%，客户A另占31.54%。
招股书第 36 页合肥经营波动
合肥项目2025年平均出租率降至88.12%，期末恢复至96.51%；2025年租金同比下降1.26%，2026年一季度继续下降3.06%。
招股书披露评估增值与土地约束
西安、合肥项目评估增值率分别29.85%和67.58%；合肥项目还存在土地出让合同经济指标持续满足风险。
招股书披露扩募摊薄
扩募后如新增资产运营不及预期，单位基金份额即期回报及扩募后首次现金分派可能被摊薄。
招股书第 55 页尚未披露或尚未确定：
- 最终新增基金份额尚未确定。
- 最终发行价格尚未确定。
- 招股书未披露单位份额预测分派。