静安大融城
- 区位
- 上海市静安区
- 资产规模
- 总建筑面积 188,687.63 平方米、商业可供出租面积 84,077.37 平方米
注册生效首发商业不动产
光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金
扣除资本性支出后，静安大融城NOI由2023年的1.98亿元降至2025年的1.59亿元；江门大融城2024年工程改造支出曾将NOI压低至0.69亿元，2025年恢复至1.09亿元，但NOI Margin仍低于2023年。判断现金流不能只看相对平稳的EBITDA。
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UNDERLYING ASSETS
底层资产
上海静安大融城与广东江门大融城两座成熟购物中心。静安项目客流与出租率较稳，但合同租金单价下降；江门项目客流增加、出租率回落，表观销售额受主动压缩电动汽车业态影响。
江门大融城
- 区位
- 广东省江门市蓬江区
- 资产规模
- 总建筑面积 119,651.78 平方米、商业可供出租面积 52,473.97 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-12-31
招股书第 1610 页
评估方法
收益法
招股书第 1610 页
项目估值
57.56 亿元
招股书第 43 页
预计募集规模
尚未披露
最终发行规模尚未确定。
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 静安大融城 | 36.54 亿元 | 5.25% | 4.86% | 第 1610 页、第 1621 页、第 1624 页 |
| 江门大融城 | 21.02 亿元 | 6.25% | 6.58% | 第 1625 页、第 1636 页、第 1639 页 |
关键参数
静安长期出租率基准
招股书第 1624 页江门长期出租率基准
招股书第 1639 页敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
静安租金与NOI同步承压
静安大融城期末合约租金单价由2023年的233.44元/月/平方米降至2025年的181.08元，扣除资本性支出后的NOI也由1.98亿元降至1.59亿元；出租率回升尚未转化为现金流修复。
招股书第 222 页江门NOI受工程改造支出扰动
江门大融城2024年费用化工程改造支出较高，NOI由2023年的1.06亿元降至0.69亿元，2025年恢复至1.09亿元；跨年判断应同时观察改造节奏与NOI Margin，不能只看EBITDA。
招股书第 234 页江门销售额需剔除汽车业态观察
江门大融城表观销售总额连续下降，但招募说明书明确说明主要来自主动压缩电动汽车业态；后续应同时跟踪剔除汽车口径与出租率。
招股书第 234 页估值增值率较高
江门大融城评估值相对账面价值增值432.17%；在经营指标仍有波动的情况下，长期出租率、增长率及折现率假设需要持续复核。
招股书第 1639 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 最终发行条款尚未确定。