深圳来福士项目
- 区位
- 广东省深圳市南山区
- 资产规模
- 总建筑面积 209,903.29 平方米、购物中心可租赁面积 39,984.22 平方米、办公可租赁面积 31,699.68 平方米、服务式公寓可出租房间 182.00 间
注册生效首发商业不动产
华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金
2026年一季度分化仍在但边际信号改善：深圳购物中心平均出租率95.8%，服务式公寓RevPAR回升至796.58元，办公有效租金仍承压；绵阳平均出租率99.9%。路演同时下调估值与拟募集规模，并引入约20%的项目层借款。
查看交易所正式材料
UNDERLYING ASSETS
底层资产
深圳来福士覆盖购物中心、办公和服务式公寓，绵阳涪城为成熟城市级购物中心。深圳办公改善显著，购物中心期末出租率和服务式公寓RevPAR在2025年回落；绵阳收入、NOI、销售和客流连续增长。
绵阳涪城项目
- 区位
- 四川省绵阳市涪城区
- 资产规模
- 总建筑面积 130,142.92 平方米、商业可租赁面积 60,766.64 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-12-31
招股书第 29 页
评估方法
收益法
招股书第 32 页
项目估值
48.11 亿元
招股书第 27 页
预计募集规模
尚未披露
最终发行规模尚未确定。
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 深圳来福士-购物中心 | 24.43 亿元 | 5.50% | 4.59% | 第 29 页、第 32 页 |
| 深圳来福士-办公 | 7.56 亿元 | 5.25% | 5.57% | 第 29 页、第 32 页 |
| 深圳来福士-服务式公寓 | 4.52 亿元 | 5.50% | 4.34% | 第 29 页、第 32 页 |
| 绵阳涪城项目 | 11.60 亿元 | 6.75% | 7.02% | 第 32 页 |
关键参数
招股书研究数据中未形成可直接列示的关键估值参数；本页不自行推算。
敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
ROADSHOW UPDATE · 2026-08-05
路演口径更新
路演口径较申报草案下调项目估值与拟募集规模，并明确约20%的项目层借款；2026年一季度经营仍呈分业态差异，深圳办公租金承压但NOI利润率改善，服务式公寓RevPAR回升，绵阳保持高出租率。
口径边界：路演材料是晚于申报草案的补充口径，但不替代交易所正式发行文件；2026年4-12月属于部分年度，经营NOI为扣除资本性支出前口径。
发行口径变化
申报草案与后续路演口径并列呈现，避免把不同基准日的数据混为一套。
| 指标 | 申报草案 | 路演口径 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 项目估值 | 48.11 亿元 | 44.89 亿元 | -6.7% |
| 拟募集规模 | 38.73 亿元 | 36.13 亿元 | -6.7% |
| 2026年预测分派率 | 4.57% · 申报披露期间 | 4.70% · 4-12月 | 期间不同，不机械比较 |
| 2027年预测分派率 | 4.61% | 4.73% | +12 个基点 |
2026年一季度经营快照
累计金额与年度数据不直接连线；平均出租率、入住率及利润率用于观察最新边际。
深圳购物中心
- 平均出租率 / 入住率
- 95.80%
- 销售额
- 2.04 亿元
- 日均客流
- 4.81 万人/日
- NOI（扣资本性支出前）
- 0.29 亿元
- NOI利润率（扣资本性支出前）
- 71.30%
深圳办公
- 平均出租率 / 入住率
- 86.70%
- 平均有效租金
- 148.61 元/平方米/月
- TMT租户占比
- 68.55%
- NOI（扣资本性支出前）
- 0.13 亿元
- NOI利润率（扣资本性支出前）
- 76.20%
深圳雅诗阁
- 平均出租率 / 入住率
- 80.00%
- ADR
- 997.94 元/间/晚
- RevPAR
- 796.58 元/间/晚
- NOI（扣资本性支出前）
- 0.06 亿元
- NOI利润率（扣资本性支出前）
- 46.50%
绵阳购物中心
- 平均出租率 / 入住率
- 99.90%
- 销售额
- 2.46 亿元
- 日均客流
- 3.51 万人/日
- NOI（扣资本性支出前）
- 0.24 亿元
- NOI利润率（扣资本性支出前）
- 75.40%
2026年一季度平均出租率 / 入住率
四个经营单元 · 单位：%
购物中心、办公采用平均出租率，服务式公寓采用平均入住率；仅作资产内部观察。
NOI利润率走势
扣除资本性支出前 · 单位：%
不同业态的成本结构不同，跨业态利润率只用于识别趋势，不作简单排名。
资本结构与管理费
杠杆提高权益现金回报的同时，也把利率和还本节奏引入持有期风险。
拟保留借款
8.97 亿元
仅保留在深圳项目
估值占比
20%
按路演合计估值
借款期限
10 年
前5年每年还本100万元
利率公式
5年期LPR-75bp，且不低于同期限行业贷款价格自律底限
与5年期LPR联动
| 业态 | 基础管理费A | 基础管理费B |
|---|---|---|
| 购物中心 | 深圳来福士按运营收入的5.88%-6.15%；绵阳涪城为4.57%-5.06% | 实收运营收入×4%+运营净收益×8% |
| 办公 | 按运营收入的4.01%-4.19% | 实收运营收入×3% |
| 服务式公寓 | 根据年度经营计划及预算确定 | 运营收入×5%+GOP×N（N随GOP Margin阶梯变化） |
激励管理费：NOI偏离目标超过5%的部分按差额15%计提或扣除（服务式公寓除外），扣罚上限为对应年度基础管理费B 项目路演材料第 44 页
运营执行力与后续动作
已完成的AEI案例与尚待兑现的管理计划分开呈现。
绵阳超市AEI · 面积变化
单位：平方米
2022年1-10月与2023年1-10月对照；面积压缩约25%。
绵阳超市AEI · 月均坪效
单位：元/平方米/月
月均坪效由711元提升至955元，改造区开业出租率为100%。
管理方计划2026-2028年
深圳购物中心主力店与业态组合调改
稳定超市、影院调改成果，继续推进零售品牌提档、餐饮矩阵和消费场景升级。
项目路演材料第 28 页外部催化2026年
深圳APEC活动带来的客流机会
管理方将APEC及南山区国际流量视为购物中心、办公与服务式公寓的共同客流催化；该判断尚未纳入本站确定性经营结论。
项目路演材料第 28 页补充来源：项目路演材料（2026-08-05）；经营数据截至2026-03-31。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
深圳购物中心期末出租率回落
深圳来福士购物中心期末出租率由2023年的94.79%降至2025年的87.97%，即使年度平均出租率仍高，也需关注空置集中发生的时点与后续招商。
招股书第 217 页服务式公寓2025年RevPAR回落
雅诗阁ADR保持稳定，但OCC从2024年的81.49%降至2025年的79.08%，RevPAR随之从768.65元降至732.75元。
招股书第 227 页绵阳剩余土地年限较短
绵阳一期、二期截至2025年末剩余土地年限分别18.70年和21.50年，明显短于深圳项目30.97年，长期估值与续期安排需单独观察。
招股书第 29 页路演估值口径低于申报草案
申报草案按2025年末评估值48.11亿元，路演材料按2026年3月末更新为44.89亿元；两套口径在页面并列保留，最终以正式发行文件为准。
项目路演材料第 38 页外部借款增加利率与偿债敏感性
路演方案拟在深圳项目保留约8.97亿元借款，期限10年、利率与5年期LPR挂钩；杠杆可提高权益现金回报，也增加利率变动和后续还本压力。
项目路演材料第 45 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 最终发行条款尚未确定。