已反馈首发保障性租赁住房

国泰海通中国建筑租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

组合出租率保持较高水平，但近期出租率和租金均弱于上一完整年度。

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底层资产相关图；来源为官方招募说明书第54页。

UNDERLYING ASSETS

底层资产

上海幸孚家园与松江保租房组合，出租表现稳定，租金水平和长期出租率假设决定估值弹性。

中建·幸孚+公寓（上海松江店）

区位: 上海市
资产规模: 保障性租赁住房楼栋数量 18.00 栋、建筑面积合计 143,225.75 平方米、可出租面积合计 102,744.26 平方米

估值与预测分派

项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。

评估基准日

2026-03-31

招股书第 33 页

评估方法

收益法

招股书第 32 页

项目估值

12.90 亿元

招股书第 32 页

预计募集规模

12.90 亿元

招股书第 26 页

预测净现金流分派率

按招股书披露范围

预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。

预测可供分配金额

单位：万元

所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。

估值拆解与关键假设

只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。

资产	评估值	折现率 / 报酬率	资本化率	来源
项目组合	12.90 亿元	见下方参数	见下方参数	招股书第 32 页

关键参数

关键估值参数5.50%

评估折现率

招股书第 32 页

关键估值参数4.39%

扣除资本性支出资本化率

招股书第 32 页

关键估值参数91.00%

长期出租率假设

招股书第 33 页

敏感性

招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。

运营表现

同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。

EBITDA

单位：万元

数据来自招股书 P31；累计量仅连接相同期间范围，其他期间数据保留为卡片；纵轴按数据区间缩放

出租率

单位：%

数据来自招股书 P31；纵轴按数据区间缩放

营业收入

单位：万元

数据来自招股书 P31；累计量仅连接相同期间范围，其他期间数据保留为卡片；纵轴按数据区间缩放

营业收入与EBITDA

2026Q1 · 单位：亿元

数据来自招股书 P31

其他已披露经营数据（2 条）

期间范围不同或暂不足以形成连续曲线的数据在此单列，不与完整年度直接连接。

资产	期间	指标	披露值	来源
项目合计	2025年度平均出租率	平均出租率	93.66 %	招股书第 31 页
项目合计	2026年1-3月平均租金非完整年度	平均租金	61.78 元/平方米/月	招股书第 31 页

主要关注事项

只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。

出租率回落

近期出租率低于上一完整年度，续租与去化需继续观察。

招股书第 31 页

租金承压

近期平均租金低于上一完整年度，租金增长假设存在兑现压力。

招股书第 31 页

估值参数

长期出租率与折现率假设对资产价值和分派能力构成双重影响。

招股书第 33 页

尚未披露或尚未确定：

招股书未披露单位份额预测分派。