常州天宁吾悦广场项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 评估基准日前建筑面积 173,774.76 平方米、2026-03-31可租赁面积 69,572.73 平方米
已反馈首发商业不动产
广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金
更新稿将预计募集规模下调至15.41亿元、估值下调至20.29亿元，分派率改为2026年4-12月年化5.65%及2027年5.77%；天宁出租率继续下行，启东保持满租。
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UNDERLYING ASSETS
底层资产
常州天宁吾悦与南通启东吾悦双购物中心组合；更新稿已将经营和估值基准推进至2026年3月31日。
南通启东吾悦广场项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 评估基准日前建筑面积 120,270.51 平方米、2026-03-31可租赁面积 45,181.10 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2026-03-31
招股书第 26 页
评估方法
收益法
招股书第 31 页
项目估值
20.29 亿元
招股书第 26 页
预计募集规模
15.41 亿元
招股书第 26 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 常州天宁吾悦广场项目 | 10.39 亿元 | 6.75% | 6.26% | 第 31 页 |
| 南通启东吾悦广场项目 | 9.90 亿元 | 7.25% | 6.67% | 第 31 页 |
关键参数
招股书研究数据中未形成可直接列示的关键估值参数；本页不自行推算。
敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
天宁经营指标走弱
天宁期末出租率由2023年99.76%降至2026年3月末94.38%，2025年营业收入及EBITDA也低于2024年，需持续跟踪招商和租金修复。
招股书第 120 页估值与募资规模同步下修
更新稿预计募集规模15.41亿元、估值20.29亿元，均低于3月版本；不能沿用旧版16.25亿元和21.43亿元。
招股书第 26 页预测成立日偏差
首期测算假设基金2026年4月1日成立，实际成立日变化会改变首期可供分配金额。
招股书第 278 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。