常州天宁吾悦广场项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 评估基准日前建筑面积 173,774.76 平方米、2025-09-30可租赁面积 69,572.73 平方米
UNDERLYING ASSETS
底层资产
常州天宁吾悦与南通启东吾悦双资产组合，均为成熟购物中心；启东项目满租，天宁项目出租率97%以上。
南通启东吾悦广场项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 评估基准日前建筑面积 120,270.51 平方米、2025-09-30可租赁面积 45,101.59 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-09-30
招股书第 250 页
评估方法
收益法
招股书第 31 页
项目估值
—
招股书披露
预计募集规模
尚未披露
草案以方括号列示，保留展示但不进入供给汇总
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 常州天宁吾悦广场项目 | 11.47 亿元 | 7.00% | 6.11% | 第 31 页 |
| 南通启东吾悦广场项目 | 9.96 亿元 | 7.25% | 6.44% | 第 31 页 |
关键参数
招股书研究数据中未形成可直接列示的关键估值参数；本页不自行推算。
敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
天宁租售比相对较高
天宁2025年1-9月租售比为10.49%，高于启东7.88%，租户盈利与租金承受力需分项目跟踪。
招股书第 119 页估值与募资规模存在差额
项目估值21.43亿元，预计募集规模16.25亿元，交易与资本结构需要结合最终发行方案理解。
招股书第 26 页预测期起点与发行时点风险
首期预测以2025年10月1日为假设成立日，实际发行日期变化会改变首年CAFD口径。
招股书第 297 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 招股书未披露租户集中度百分比。
- 招股书未披露租约到期分布。