晶耀前滩T1办公楼项目以及相关车位
- 区位
- 上海市浦东新区前滩
- 资产规模
- 2025-12-31可租赁面积 25,923.17 平方米
注册生效首发商业不动产
华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金
2024年项目收入与NOI较2023年提升，但东区及南区2023年仅统计6月26日至年末，增幅含统计期间差异；2025年营业收入由18,926.60万元微降至18,851.23万元，NOI由12,588.13万元降至12,446.04万元，北区及西区收入和租金仍在下行。
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UNDERLYING ASSETS
底层资产
上海前滩晶耀项目组合，包括T1办公楼及车位、商场北区及西区、商场东区及南区。三组资产出租率均在93%以上，但北/西区租金单价连续下降，办公楼重要租户变动需跟踪。
晶耀前滩商场北区及西区项目
- 区位
- 上海市浦东新区前滩
- 资产规模
- 2025-12-31可租赁面积 18,947.00 平方米
晶耀前滩商场东区及南区项目
- 区位
- 上海市浦东新区前滩
- 资产规模
- 2025-12-31可租赁面积 19,849.00 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-12-31
招股书第 352 页
评估方法
收益法
招股书第 26 页
项目估值
25.74 亿元
招股书第 20 页
预计募集规模
尚未披露
最终发行规模尚未确定。
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 晶耀前滩T1办公楼及车位 | 9.95 亿元 | 5.00% | 4.48% | 第 26 页 |
| 晶耀前滩商场北区及西区 | 6.84 亿元 | 5.00% | 5.92% | 第 26 页 |
| 晶耀前滩商场东区及南区 | 8.95 亿元 | 5.00% | 5.84% | 第 26 页 |
关键参数
招股书研究数据中未形成可直接列示的关键估值参数；本页不自行推算。
敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
北区及西区租金单价连续下降
北区及西区租金单价由2023年的325.97元/平方米/月降至2025年的265.62元，出租率同期也降至93.22%。
招股书第 24 页东区及南区2023年基期不完整
东区及南区2023年收入3,290.27万元只覆盖6月26日至年末，不能与2024、2025完整年度直接同比；相关折线应从2024年开始，2023年单列为部分期间。
招股书第 256 页办公楼重要现金流提供方发生变动
薄荷健康于2026年4月30日退租；虽然原始权益人随后承接租赁，该变动仍需跟踪新租约的持续性与定价。
招股书第 21 页东区及南区短期租约占比较高
东区及南区1年以下与1-3年租约面积合计占45.49%，2028年及以后到期面积占37.90%，续租与换租压力高于另外两组资产。
招股书第 25 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 最终发行条款尚未确定。