宋家庄福茂项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 评估基准日前建筑面积 25,481.76 平方米、评估基准日前可租赁面积 15,334.88 平方米
已反馈首发商业不动产
嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金
三资产估值合计10.39亿元，预计募集10.42亿元；2026年预测分派率5.72%，组合出租率高但租户业态集中度需逐资产审视。
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底层资产
北京宋家庄福茂、华侨村商街和璞瑅商街三资产组合，均位于成熟城区；出租率较高，但部分资产租户结构集中于超市、体检、休闲、银行与健身等业态。
华侨村商街项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 评估基准日前建筑面积 16,320.84 平方米、评估基准日前可租赁面积 11,366.69 平方米
璞瑅商街项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 评估基准日前建筑面积 11,731.66 平方米、评估基准日前可租赁面积 11,701.68 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-09-30
招股书第 283 页
评估方法
收益法
招股书第 35 页
项目估值
—
招股书披露
预计募集规模
10.42 亿元
招股书第 26 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 宋家庄福茂项目 | 3.96 亿元 | 6.00% | 6.74% | 第 35 页 |
| 华侨村商街项目 | 3.60 亿元 | 5.75% | 6.02% | 第 35 页 |
| 璞瑅商街项目 | 2.83 亿元 | 5.75% | 6.80% | 第 35 页 |
关键参数
招股书研究数据中未形成可直接列示的关键估值参数；本页不自行推算。
敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
社区商业租户结构集中
璞瑅商街银行与健身业态合计占已租赁面积较高，华侨村商街休闲与体检业态占比较高，需关注单一业态需求变化。
招股书第 34 页资产剩余年限差异
三项资产商业土地剩余年限不完全一致，最短的璞瑅商街为18.92年。
招股书第 29 页历史收缴口径需关注期后修正
招募书同时披露租金收缴率与期后租金收缴率，跨项目比较时必须保持回款截止日一致。
招股书第 31 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 招股书未披露销售额与客流口径。
- 招股书未披露租约到期分布。