三亚亚特兰蒂斯项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 评估基准日前土地使用面积 308,050.12 平方米、评估基准日前建筑面积 308,861.30 平方米、酒店板块建筑面积 250,298.58 平方米、水上乐园板块建筑面积 58,562.72 平方米、酒店客房数量 1,314.00 间
已反馈首发商业不动产
国联安复星封闭式商业不动产证券投资基金
估值与预计募集规模同为139.28亿元；2026年预测CAFD为5.74亿元、分派率4.12%，核心观察变量是房价、入住率以及乐园客流。
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UNDERLYING ASSETS
底层资产
三亚海棠湾亚特兰蒂斯，包含1,314间客房的酒店板块和水上乐园板块；资产体量大、业态多元，但收入对旅游周期、季节性和客单价敏感。
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-09-30
招股书第 32 页
评估方法
收益法
招股书第 37 页
项目估值
139.28 亿元
招股书第 37 页
预计募集规模
139.28 亿元
招股书第 30 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 项目组合 | 139.28 亿元 | 见下方参数 | 见下方参数 | 招股书第 37 页 |
关键参数
评估模型
招股书第 37 页2026年
招股书第 37 页2027年
招股书第 37 页2028年
招股书第 37 页敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
旅游周期与季节性
酒店及乐园受宏观经济、居民消费预期和淡旺季影响显著，资源配置与现金流平衡要求高。
招股书第 34 页房价承压
2025年1-9月年化入住率较高，但平均房价低于2023和2024年，收入质量需结合ADR而非只看OCC。
招股书第 35 页渠道集中但终端分散
直接支付口径下携程旅行占比较高；招募书认为穿透至终端客户后为分散的使用者付费。
招股书第 37 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 招股书未直接披露酒店 RevPAR。