合肥银泰中心一期项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 建筑面积 105,452.88 平方米、可租赁面积 44,591.31 平方米
已反馈首发商业不动产
华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金
2026/2027年预测CAFD为2.11/2.26亿元；2025年客流仍增长，但销售额低于2023年，租售比升至10.60%。
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UNDERLYING ASSETS
底层资产
合肥四牌楼核心商圈银泰中心一期与二期，合计可租赁面积约6.96万平方米；客流稳定、出租率较高，但销售额较2023年下行。
合肥银泰中心二期项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 建筑面积 79,870.53 平方米、可租赁面积 24,987.74 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-12-31
招股书第 275 页
评估方法
收益法
招股书第 33 页
项目估值
—
招股书披露
预计募集规模
42.78 亿元
招股书第 29 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 合肥银泰中心一期项目 | 28.79 亿元 | 6.75% | 6.57% | 第 33 页、第 34 页 |
| 合肥银泰中心二期项目 | 13.94 亿元 | 6.75% | 5.33% | 第 33 页、第 34 页 |
关键参数
招股书研究数据中未形成可直接列示的关键估值参数；本页不自行推算。
敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
销售额仍低于历史高点
2025年销售额低于2023和2024年，尽管客流维持增长，客流到销售的转化仍需跟踪。
招股书第 32 页租售比上行
租售比由2023年的9.45%升至2025年的10.60%，租户经营承压时可能影响续租和租金增长。
招股书第 32 页二期估值对长期增长更敏感
二期在长期增长率下调1%的压力情景下估值降幅更大，需关注较新项目的成长假设。
招股书第 34 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 招股书未披露租户集中度百分比。
- 招股书未披露租约到期分布。