广州保利中心项目
- 区位
- 广州市天河区
- 资产规模
- 总建筑面积 79,382.84 平方米、总可出租面积 63,402.97 平方米
注册生效首发商业不动产
华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金
5%以上预测分派率的背后是两类不同风险：广州办公基本面持续走弱且整租将于2027年到期，佛山零售则主要受阶段性调改和资本开支扰动。
查看交易所正式材料
UNDERLYING ASSETS
底层资产
广州保利中心为办公及配套商业，佛山保利水城为购物中心。广州项目收入、租金与穿透分租出租率连续下降；佛山项目经营总体稳定，但2025年大规模调改显著压低扣除资本开支后的NOI。
佛山保利水城项目
- 区位
- 广东省佛山市南海区
- 资产规模
- 总建筑面积 153,062.62 平方米、总可出租面积 61,319.99 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-12-31
招股书第 345 页
评估方法
收益法
招股书第 34 页
项目估值
19.30 亿元
招股书第 27 页
预计募集规模
尚未披露
最终发行规模尚未确定。
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 广州保利中心项目 | 10.12 亿元 | 5.25% | 6.91% | 第 34 页 |
| 佛山保利水城项目 | 9.18 亿元 | 6.25% | 6.70% | 第 34 页 |
关键参数
招股书研究数据中未形成可直接列示的关键估值参数；本页不自行推算。
敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
广州办公基本面连续走弱
广州保利中心营业收入、分租有效租金和穿透分租出租率连续下降，反映办公租赁需求与租户结构仍在承压。
招股书第 31 页广州整租合同将在2027年到期
项目当前由保利商业物业整租至2027年5月27日；届时能否续租以及整租条件，是基金现金流稳定性的关键节点。
招股书第 32 页佛山2025年资本开支扰动
佛山保利水城2025年扣除资本性支出后NOI仅1,285.50万元，招募说明书明确其偏低主要由阶段性大规模调改形成。
招股书第 33 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 最终发行条款尚未确定。