杭州开元名都项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 建筑面积 127,550.56 平方米
已反馈首发商业不动产
中金开元旅业封闭式商业不动产证券投资基金
预计募集18.44亿元、估值18.04亿元；2026/2027年CAFD为0.86/0.94亿元。三店2025年RevPAR均同比下降，恢复路径取决于ADR与OCC共同改善。
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UNDERLYING ASSETS
底层资产
浙江杭州、温州、嵊州三家开元名都酒店组合；2025年三店RevPAR均较2024年回落，杭州项目体量与估值占比最高。
温州开元名都项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 建筑面积 42,843.84 平方米
嵊州开元名都项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 建筑面积 59,094.85 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-12-31
招股书第 251 页
评估方法
收益法，权重100%
招股书第 38 页
项目估值
—
招股书披露
预计募集规模
18.44 亿元
招股书第 28 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 杭州开元名都项目 | 9.57 亿元 | 6.25% | 8.15% | 第 38 页 |
| 温州开元名都项目 | 5.35 亿元 | 6.50% | 5.57% | 第 38 页 |
| 嵊州开元名都项目 | 3.12 亿元 | 6.50% | 5.19% | 第 38 页 |
关键参数
招股书研究数据中未形成可直接列示的关键估值参数；本页不自行推算。
敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
三店RevPAR同步回落
2025年杭州、温州、嵊州RevPAR均低于2024年，资产包并未完全分散酒店需求下行。
招股书第 36 页杭州项目利润下滑
招募书披露2025年净利润同比下降，主因杭州和温州餐饮收入下滑而固定成本黏性较大。
招股书第 37 页杭州剩余土地年限较短
杭州项目剩余年限17.99年，短于温州和嵊州，终值与资本化假设需更谨慎。
招股书第 30 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 招股书未披露酒店客房数量。