一期奥莱项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 建筑面积 101,645.70 平方米、可出租面积 40,976.04 平方米
UNDERLYING ASSETS
底层资产
南京仙林金鹰湖滨天地双资产组合，包括一期奥莱与二期购物中心；出租率高、租户分散，但2023-2025年客流、销售额、营业收入和EBITDA连续走弱。
二期购物中心项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 建筑面积 148,361.49 平方米、可出租面积 46,706.88 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2026-03-31
招股书第 241 页
评估方法
收益法
招股书第 241 页
项目估值
32.07 亿元
招股书第 241 页
预计募集规模
32.07 亿元
招股书第 23 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 一期奥莱项目 | 12.13 亿元 | 6.50% | — | 第 28 页 |
| 二期购物中心项目 | 19.94 亿元 | 6.50% | — | 第 28 页 |
关键参数
招股书研究数据中未形成可直接列示的关键估值参数；本页不自行推算。
敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
高出租率下的经营下滑
2023-2025年客流、销售额、营业收入、EBITDA和NOI连续下降，说明高出租率尚未转化为同等强度的消费和盈利。
招股书第 27 页土地年限短于基金存续期
基金存续期30年，一期和二期土地分别于2047年、2055年到期；若未成功续期或扩募，存在提前终止风险。
招股书第 38 页近距离奥莱竞争
约1.2公里外规划10万平方米仙林德基奥莱，定位及客群与项目相似，若开业可能分流。
招股书第 41 页租赁合同未备案
报告期末在履行的租赁及联营合同均未办理登记备案，虽不影响合同效力，但可能面临行政处罚。
招股书第 42 页关联运营与潜在利益冲突
原始权益人与运营管理机构同一体系，运营机构还可能为其他同类商业项目服务，存在关联管理和竞争性资源分配风险。
招股书第 43 页运营管理费计提比例较高
基础费同时按运营收入和EBITDA计提，另设正负对称浮动管理费；应在现金流页面单列展示。
招股书第 32 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。