21家锦江都城酒店组合
- 区位
- 全国18座城市
- 资产规模
- 酒店数量 21.00 家、城市覆盖 18.00 座城市
注册生效首发商业不动产
华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金
组合收入、EBITDA、GOP与RevPAR均连续下降；扣除资本开支后的NOI由2024年的2,915.46万元显著回落至2025年的611.78万元。21店分散化不能替代逐店现金流复核，后续应同时观察RevPAR、改造投入与单店NOI修复。
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UNDERLYING ASSETS
底层资产
分布于全国18座城市的21家锦江都城酒店组合。2023-2025年组合OCC、ADR、RevPAR连续下降，经营基本面承压；分散化降低单店冲击，但也增加跨区域运营与资本开支管理复杂度。
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-12-31
招股书第 25 页
评估方法
收益法
招股书第 25 页
项目估值
16.84 亿元
招股书第 25 页
预计募集规模
尚未披露
最终发行规模尚未确定。
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 项目组合 | 16.84 亿元 | 见下方参数 | 见下方参数 | 招股书第 25 页 |
关键参数
组合单店折现率下限
招股书第 25 页组合单店折现率上限
招股书第 26 页2026年组合Cap rate
招股书第 26 页预测现金流年复合增长率（组合）
招股书第 26 页敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
OCC、ADR与RevPAR同步下行
2023-2025年组合OCC由69.37%降至61.93%，ADR由279.83元降至255.99元，RevPAR由194.12元降至158.53元，量价同时承压。
招股书第 24 页2025年NOI显著回落
21家酒店组合NOI由2024年的2,915.46万元降至2025年的611.78万元，NOI Margin由14.95%降至3.46%；招募说明书解释为收入阶段性下降叠加现金流口径资本性支出上升。
招股书第 295 页单店评估结果分化
江阴澄江店评估增值率为-29.81%，而组合内多家酒店为正增值；组合总估值会掩盖单店资产质量与参数差异。
招股书第 25 页CAFD对收入变化敏感
敏感性测试显示，营业收入上下变动5%时，2026年CAFD变动约12.67%，2027年约14.27%，经营恢复速度对分派能力影响较大。
招股书第 741 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 最终发行条款尚未确定。