软件新城软件研发基地二期
- 区位
- 陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路156号
- 资产规模
- 入池房地产数量 13.00 幢、总建筑面积 325,033.70 平方米、可租赁面积 212,172.57 平方米、2026-03-31期末出租率 86.43%
注册生效首发产业园
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金
注册稿估值由13.60亿元调整为12.93亿元，发行规模假设由13.62亿元调整为12.95亿元；预测期后移后分派率更新为5.56%和5.12%。
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UNDERLYING ASSETS
底层资产
西安软件新城研发办公园区13幢房地产，资产范围不变；注册稿更新至2026年一季度经营及2026-03-31估值。
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2026-03-31
注册阶段招募说明书（平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金）第 221 页
评估方法
收益法
注册阶段招募说明书（平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金）第 221 页
项目估值
129,300.00 万元
注册阶段招募说明书（平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金）第 221 页
预计募集规模
12.95 亿元
注册阶段招募说明书（平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金）第 239 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 项目组合 | 129,300.00 万元 | 见下方参数 | 见下方参数 | 注册阶段招募说明书（平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金）第 221 页 |
关键参数
评估单价
注册阶段招募说明书（平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金）第 238 页权属剩余年限
注册阶段招募说明书（平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金）第 221 页折现率
注册阶段招募说明书（平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金）第 24 页Cap rate
注册阶段招募说明书（平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金）第 24 页敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
出租率与有效租金
2026年一季度期末出租率86.43%，期末有效租金45.23元/平方米/月；评估对长期出租率和租金增长仍含假设。
注册阶段招募说明书（平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金）第 23 页租户集中
前十大租户占已出租面积51.23%，最大租户占15.11%。
注册阶段招募说明书（平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金）第 23 页预测口径重置
注册稿预测期改为2026年7月至2027年末，不再沿用旧稿中包含基准日至假设成立日现金留存的2026全年口径。
注册阶段招募说明书（平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金）第 239 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 最终发行规模尚未确定。