通过首发产业园区

平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金

首年分派率被交割前现金留存抬高；稳定期更应参考后续完整年度。

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底层资产相关图；来源为官方招募说明书第170页。

UNDERLYING ASSETS

底层资产

西安软件新城研发办公园区，单一项目、多栋楼宇，出租率恢复但租户集中度仍需关注。

软件新城软件研发基地二期

区位: 陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路156号
资产规模: 入池房地产数量 13.00 幢、总建筑面积 325,033.70 平方米、可租赁面积 212,172.57 平方米

估值与预测分派

项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。

评估基准日

2025-06-30

招股书第 171 页

评估方法

收益法

招股书第 171 页

项目估值

136,000.00 万元

招股书第 171 页

预计募集规模

13.62 亿元

招股书第 307 页

预测净现金流分派率

按招股书披露范围

预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。

预测可供分配金额

单位：万元

所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。

估值拆解与关键假设

只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。

资产	评估值	折现率 / 报酬率	资本化率	来源
项目组合	136,000.00 万元	见下方参数	见下方参数	招股书第 171 页

关键参数

关键估值参数4,184.00 元/平方米

评估单价

招股书第 171 页

关键估值参数39.32 年

权属剩余年限

招股书第 171 页

敏感性

招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。

运营表现

同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。

期末与平均出租率

2025H1 · 单位：%

数据来自招股书 P171、952

其他已披露经营数据（3 条）

期间范围不同或暂不足以形成连续曲线的数据在此单列，不与完整年度直接连接。

资产	期间	指标	披露值	来源
项目合计	2025-06-30前十大租户已签约面积占比	前十大租户已签约面积占比	47.48 %	招股书第 1014 页
项目合计	2025年1-6月平均表面租金非完整年度	平均表面租金	49.73 元/平方米/月	招股书第 952 页
项目合计	2025年1-6月收入占比超过阈值的现金流提供方非完整年度	收入占比超过阈值的现金流提供方	1.00 家	招股书第 1014 页

主要关注事项

只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。

租户集中

前列租户面积集中度较高，重要租户搬离会显著影响出租率与租金。

招股书第 1014 页

租金收缴

历史收缴率并非持续满额，估值采用满额收缴假设需持续校验。

招股书第 1014 页

交割前现金留存

首年可供分配金额含交割前留存现金，使首年分派率不可直接代表稳定运营收益率。

招股书第 307 页

尚未披露或尚未确定：

招股书未披露单位份额预测分派。
最终发行规模尚未确定。