昆山招商花园城项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 总建筑面积 183,679.77 平方米、可租赁面积 61,940.11 平方米
UNDERLYING ASSETS
底层资产
昆山招商花园城与深圳太子广场混合资产包；前者是成熟购物中心，后者为蛇口甲级写字楼。组合降低单业态暴露，但两资产驱动不同。
深圳太子广场项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 总建筑面积 63,738.27 平方米、可租赁面积 63,738.27 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2026-03-31
招股书第 428 页
评估方法
收益法
招股书第 428 页
项目估值
—
招股书披露
预计募集规模
29.95 亿元
招股书第 33 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 昆山招商花园城项目 | 15.29 亿元 | 6.50% | 5.90% | 第 40 页 |
| 深圳太子广场项目 | 14.63 亿元 | 5.25% | 7.28% | 第 40 页 |
关键参数
招股书研究数据中未形成可直接列示的关键估值参数；本页不自行推算。
敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
混合业态口径不可简单合并
购物中心依赖销售与客流，写字楼依赖出租率与有效租金；组合分散风险的同时也增加分析复杂度。
招股书第 34 页深圳办公供应压力
招募书提示未来三年深圳甲级写字楼供应持续高位释放，可能延长租金与空置率调整周期。
招股书第 39 页有效租金受免租期扰动
太子广场出租率回升同时有效租金下行，原因包括新签租户免租期集中，现金收入释放具有时滞。
招股书第 271 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 昆山项目未披露租约到期分布。
- 太子湾项目未披露租户集中度百分比。