光明项目（二期扩募）
- 区位
- 广东省深圳市光明区
- 资产规模
- 总建筑面积 111,606.32 平方米、可租赁面积 110,944.57 平方米
UNDERLYING ASSETS
底层资产
光明产业园与前海保税仓混合扩募，两个资产的租赁市场、折现率和客户集中风险完全不同。
南油项目
- 区位
- 广东省深圳市南山区
- 资产规模
- 总建筑面积 263,760.06 平方米、可租赁面积 262,433.65 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-12-31
招股书第 42 页
评估方法
收益法
招股书第 49 页
项目估值
25.95 亿元
招股书第 40 页
预计募集规模
26.00 亿元
招股书第 40 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 项目组合 | 25.95 亿元 | 见下方参数 | 见下方参数 | 招股书第 40 页 |
关键参数
光明项目估值
招股书第 49 页南油项目估值
招股书第 49 页光明项目折现率
招股书第 49 页南油项目折现率
招股书第 49 页光明项目2026年资本化率
招股书第 49 页南油项目2026年资本化率
招股书第 49 页敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
光明出租率
产业园出租率低于南油仓储资产，区域供给和招商竞争影响更大。
招股书第 43 页客户集中
两个资产均存在重要现金流提供方，需分别追踪而不能在组合层面净额化。
招股书第 41 页混合业态口径
产业园与保税仓的租金、折现率和资本化率不可直接横向平均。
招股书第 49 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 最终扩募发行规模尚未确定。
- 招股书未披露扩募后合并基金的预测分派。