广州天河体育中心美居酒店&全季酒店项目
- 区位
- 广东省广州市天河区
- 资产规模
- 建筑面积 42,774.94 平方米
注册生效首发酒店与文旅
华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金
注册稿下调估值与募集规模，同时下修2026年可供分配金额；预测分派率上升主要来自发行分母收缩，不能单独解读为经营现金流改善。广州两家酒店2025年RevPAR承压，2026年一季度同比有所修复；上海项目2025年改善后，2026年一季度仍需继续观察。
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UNDERLYING ASSETS
底层资产
广州天河体育中心美居+全季与上海江桥万达桔子水晶三酒店组合；广州双品牌OCC超过92%，但2025年ADR与RevPAR下降，上海项目RevPAR同比提升。
上海江桥万达桔子水晶酒店项目
- 区位
- 上海市嘉定区
- 资产规模
- 建筑面积 13,295.65 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2026-03-31
招股书第 128 页
评估方法
收益法，报酬资本化法
招股书第 36 页
项目估值
14.94 亿元
招股书第 27 页
预计募集规模
12.39 亿元
招股书第 27 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 广州项目 | 11.64 亿元 | 5.50% | — | 第 36 页 |
| 上海项目 | 3.30 亿元 | 5.50% | — | 第 36 页 |
关键参数
招股书研究数据中未形成可直接列示的关键估值参数；本页不自行推算。
敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
广州项目土地期限较短
广州项目土地使用权至2045年4月，注册稿披露基准日剩余年限约19.03年；广州项目又是不动产组合现金流的主要来源，续期成本和到期安排需要长期跟踪。
招股书第 69 页经营改善并不一致
广州两家酒店2025年RevPAR同比下降，2026年一季度同比出现修复；上海项目2025年RevPAR增长，但2026年一季度绝对值低于2025年全年水平。季度与年度不可机械同比，仍需持续观察ADR与入住率组合。
招股书第 34 页分派率上升来自分子与分母共同变化
注册稿将预计募集规模下调至12.39亿元，同时将2026年预测可供分配金额下调至5,141.91万元；5.51%的年化分派率不能单独作为现金流改善证据。
招股书第 27 页估值对折现率和入住率敏感
基准估值14.94亿元；折现率上调50个基点时估值下降4.4%，长期入住率下降2%时估值下降2.3%。酒店现金流具有经营波动，估值安全边际需结合实际发行价格判断。
招股书第 37 页尚未披露或尚未确定：
- 最终发行价格尚未确定。
- 尚未上市，实际上市分派率尚未形成。