广州天河体育中心美居酒店&全季酒店项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 建筑面积 42,774.94 平方米
UNDERLYING ASSETS
底层资产
广州天河体育中心美居+全季与上海江桥万达桔子水晶三酒店组合；广州双品牌OCC超过92%，但2025年ADR与RevPAR下降，上海项目RevPAR同比提升。
上海江桥万达桔子水晶酒店项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 建筑面积 13,295.65 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-12-31
招股书第 226 页
评估方法
收益法，报酬资本化法
招股书第 226 页
项目估值
—
招股书披露
预计募集规模
13.20 亿元
招股书第 27 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 广州项目 | 12.35 亿元 | 5.75% | — | 第 36 页 |
| 上海项目 | 3.56 亿元 | 5.75% | — | 第 36 页 |
关键参数
招股书研究数据中未形成可直接列示的关键估值参数；本页不自行推算。
敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
广州双品牌RevPAR下行
广州美居和全季2025年RevPAR分别同比下降5.18%和8.39%，高OCC未抵消ADR下行。
招股书第 33 页保险保额需补足
招募书明确现有财产险保额不能覆盖项目资产总估值，并计划上市后独立投保。
招股书第 30 页估值与募集规模差额
项目估值15.91亿元，高于预计募集规模13.20亿元，需结合收购与债务安排判断资金结构。
招股书第 27 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 招股书未披露酒店客房数量。