集智未来项目（量子芯座、量子银座）
- 区位
- 北京市海淀区知春路
- 资产规模
- 量子芯座建筑面积 23,172.90 平方米、量子银座建筑面积 27,632.40 平方米
注册生效首发商业不动产
创金合信北京国资公司封闭式商业不动产证券投资基金
资产区位和出租率具备支撑，但租金与收入仍在下行；隆福寺关联租户收入占比49.18%，现金流集中度是组合中最需持续跟踪的变量。
查看交易所正式材料
UNDERLYING ASSETS
底层资产
北京集智未来（量子芯座、量子银座）与隆福寺一期组合。两项目出租率处于较高水平，但营业收入、租金单价和NOI均有不同程度回落；隆福寺关联租户集中度较高。
隆福寺一期项目
- 区位
- 北京市东城区隆福寺
- 资产规模
- 建筑面积 74,877.83 平方米、可供出租面积 54,792.96 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-12-31
招股书第 29 页
评估方法
收益法
招股书第 30 页
项目估值
25.69 亿元
招股书第 29 页
预计募集规模
尚未披露
最终发行规模尚未确定。
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 量子芯座 | 5.53 亿元 | 5.00% | 5.52% | 第 30 页 |
| 量子银座 | 5.52 亿元 | 5.00% | 5.60% | 第 30 页 |
| 隆福寺一期项目 | 14.64 亿元 | 5.00% | 5.63% | 第 30 页 |
关键参数
招股书研究数据中未形成可直接列示的关键估值参数；本页不自行推算。
敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
集智未来租金与收入连续下降
集智未来营业收入由2023年的1.18亿元降至2025年的0.96亿元，年末合同租金单价由8.03元降至6.32元/平方米/天，出租率回升尚未带来租金修复。
招股书第 27 页隆福寺关联租户集中度较高
隆福寺一期关联租户2025年租金收入占比49.18%，另有华夏银行单户占比22.30%，现金流对关联体系和大租户依赖较高。
招股书第 29 页隆福寺出租率需区分自用面积口径
2025年末原始出租率82.65%，剔除约3,492.80平方米自用面积后为88.28%；未来自用面积市场化租赁安排会影响真实招商表现。
招股书第 28 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书按单项资产披露预测可供分配金额，未直接列示基金合并口径总额；页面不自行加总。
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 最终发行条款尚未确定。