已问询首发商业不动产

红土创新星河集团封闭式商业不动产证券投资基金

资产出租率和收缴率优异，但2025年销售额较2023年下降，租售比升至19.04%；预计分派率小幅回落。

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底层资产相关图；来源为官方招募说明书第45页。

UNDERLYING ASSETS

底层资产

深圳龙岗星河COCO Park，山姆会员店引流、出租率接近满租；但剔除山姆与汽车后的销售额连续回落，租售比上升。

龙岗星河COCO Park

区位: 区位见正式材料
资产规模: 地上建筑面积 79,506.04 平方米、地下建筑面积 90,186.10 平方米、商业可租赁面积 49,963.51 平方米

估值与预测分派

项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。

评估基准日

2025-12-31

招股书第 23 页

评估方法

收益法，权重100%

招股书第 23 页

项目估值

22.35 亿元

招股书第 24 页

预计募集规模

16.86 亿元

招股书第 18 页

预测净现金流分派率

按招股书披露范围

预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。

预测可供分配金额

单位：万元

所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。

估值拆解与关键假设

只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。

资产	评估值	折现率 / 报酬率	资本化率	来源
项目组合	22.35 亿元	见下方参数	见下方参数	招股书第 24 页

关键参数

折现率 / 报酬率6.25%

评估模型

招股书第 24 页

资本化率4.47%

2026年，扣除资本性支出前

招股书第 24 页

敏感性

招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。

运营表现

同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。

客流量

单位：万人

数据来自招股书 P22；纵轴按数据区间缩放

收缴率

单位：%

数据来自招股书 P23；纵轴按数据区间缩放

有效租金单价

单位：元/月/平方米

数据来自招股书 P23；纵轴按数据区间缩放

期末出租率

单位：%

数据来自招股书 P22；纵轴按数据区间缩放

租售比

单位：%

数据来自招股书 P23；纵轴按数据区间缩放

其他已披露经营数据（2 条）

期间范围不同或暂不足以形成连续曲线的数据在此单列，不与完整年度直接连接。

资产	期间	指标	披露值	来源
项目合计	披露时点	经营指标	不存在重要现金流提供方	招股书第 23 页
项目合计	2025年度销售额，含税且不含山姆会员店与汽车租户	销售额，含税且不含山姆会员店与汽车租户	60,444.21 万元	招股书第 22 页

主要关注事项

只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。

销售额回落

按招募书剔除山姆与汽车租户的可比口径，销售额由2023年的6.84亿元降至2025年的6.04亿元。

招股书第 22 页

租售比上升

租售比由2023年18.15%升至2025年19.04%，租户经营承压可能传导至续租和提租能力。

招股书第 23 页

区域竞品分流

周边万科广场、仁恒梦中心及大运中心可能分流客流，项目仍需依赖内容焕新与会员运营。

招股书第 22 页

尚未披露或尚未确定：

招股书未披露单位份额预测分派。
招股书未披露租约到期分布。
招股书未披露头部租户集中度。