已问询首发产业园区

华夏龙岗城投产业园封闭式基础设施证券投资基金

预计募集规模高于评估值；近期出租率与收缴率均弱于成熟园区理想水平。

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底层资产相关图；来源为官方招募说明书第149页。

UNDERLYING ASSETS

底层资产

深圳龙岗智慧家园，覆盖研发办公、轻型生产与宿舍商业，出租率和收缴率近期偏弱。

智慧家园项目

区位: 广东省深圳市龙岗区
资产规模: 总建筑面积 290,335.88 平方米、可出租面积 213,376.44 平方米、权属剩余年限 36.26 年

估值与预测分派

项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。

评估基准日

2026-03-31

招股书第 29 页

评估方法

收益法

招股书第 29 页

项目估值

10.78 亿元

招股书第 29 页

预计募集规模

11.33 亿元

招股书第 25 页

预测净现金流分派率

按招股书披露范围

预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。

预测可供分配金额

单位：万元

所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。

估值拆解与关键假设

只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。

资产	评估值	折现率 / 报酬率	资本化率	来源
项目组合	10.78 亿元	见下方参数	见下方参数	招股书第 29 页

关键参数

关键估值参数5.75%

评估折现率

招股书第 29 页

关键估值参数5.74%

2027年资本化率

招股书第 29 页

敏感性

招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。

运营表现

同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。

合同租金单价

单位：元/平方米/月

数据来自招股书 P28；纵轴按数据区间缩放

加权平均出租率

单位：%

数据来自招股书 P28；累计量仅连接相同期间范围，其他期间数据保留为卡片；纵轴按数据区间缩放

期末出租率

单位：%

数据来自招股书 P28；纵轴按数据区间缩放

营业收入

单位：万元

数据来自招股书 P28；累计量仅连接相同期间范围，其他期间数据保留为卡片；纵轴按数据区间缩放

其他已披露经营数据（4 条）

期间范围不同或暂不足以形成连续曲线的数据在此单列，不与完整年度直接连接。

资产	期间	指标	披露值	来源
项目合计	2025年度关联租户组现金流占比	关联租户组现金流占比	13.85 %	招股书第 29 页
项目合计	2026年1-3月加权平均出租率非完整年度	加权平均出租率	80.26 %	招股书第 28 页
项目合计	2026年1-3月租金收缴率非完整年度	租金收缴率	91.21 %	招股书第 29 页
项目合计	2026年1-3月营业收入非完整年度	营业收入	1,745.24 万元	招股书第 28 页

主要关注事项

只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。

出租率波动

园区近年出租率波动明显，产业用房市场偏弱会延长去化周期。

招股书第 29 页

租金收缴

近期收缴率低于历史完整年度，需区分应收确认与实际回款。

招股书第 29 页

关联租户集中

同一控制下租户合并后构成重要现金流提供方，行业与信用风险存在聚集。

招股书第 29 页

尚未披露或尚未确定：

招股书未披露单位份额预测分派。