中国智能骨干网嘉兴园区
- 区位
- 浙江省嘉兴市南湖区
- 资产规模
- 总建筑面积 412,140.59 平方米、可租赁面积 403,414.43 平方米、仓库数量 13.00 幢
已问询首发仓储物流
中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金
反馈稿将估值下调至17.01亿元，并同步下调租金增长率、出租率、收缴率和长期增长率；预计募集14.756亿元及原分派率仍是申报稿口径，待修订招募说明书确认。
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UNDERLYING ASSETS
底层资产
嘉兴菜鸟智能骨干网仓储园区，关联方整租带来满租与满收缴，也形成高度单一租户暴露。
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2026-03-31
招股书第 102 页
评估方法
收益法
招股书第 37 页
项目估值
17.01 亿元
招股书第 102 页
预计募集规模
14.76 亿元
招股书第 28 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 项目组合 | 17.01 亿元 | 见下方参数 | 见下方参数 | 招股书第 102 页 |
关键参数
预测期租金增长率
招股书第 102 页预测期出租率
招股书第 102 页预测期收缴率
招股书第 102 页长期增长率
招股书第 102 页折现率
招股书第 102 页2027年首个完整年度资本化率
招股书第 105 页反馈稿估值单价
招股书第 102 页敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
估值参数整体转向审慎
反馈稿同时下调租金增长率、出租率、收缴率和长期增长率，尽管折现率下调，估值仍由17.36亿元降至17.01亿元。
招股书第 102 页单一关联方整租及集中到期
现行整租约于2030年12月31日集中到期；若不续租，将同时面临大面积去化、空置期和租金下修。
招股书第 39 页区域租金和空置率压力
2025年四季度南湖区高标仓市场空置率约22%，反馈稿将预测出租率降至95%、租金增长率降至2.5%。
招股书第 48 页尚未披露或尚未确定：
- 反馈材料未披露修订后的完整分派测算，页面保留申报稿数值并注明原口径。
- 招股书未披露单位份额预测分派。