南通万象城项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 总建筑面积 269,970.26 平方米、2025-12-31可租赁面积 72,092.38 平方米
已问询首发商业不动产
华夏华润置地封闭式商业不动产证券投资基金
两项目经营质量较强，2025年出租率均超99%、收缴率100%；估值主要由南通万象城贡献，需关注高增值率背后的持续增长假设。
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UNDERLYING ASSETS
底层资产
南通万象城与临沂万象汇双资产组合，均接近满租、收缴率100%；南通资产体量、估值和增长贡献更高。
临沂万象汇项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 总建筑面积 172,064.31 平方米、2025-12-31可租赁面积 63,437.40 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-12-31
招股书第 20 页
评估方法
收益法
招股书第 31 页
项目估值
—
招股书披露
预计募集规模
54.05 亿元
招股书第 25 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 南通万象城项目 | 38.50 亿元 | 6.75% | — | 第 31 页 |
| 临沂万象汇项目 | 15.50 亿元 | 7.00% | — | 第 31 页 |
关键参数
招股书研究数据中未形成可直接列示的关键估值参数；本页不自行推算。
敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
南通估值集中度高
南通万象城估值38.50亿元，占组合大头，组合表现对单一资产持续增长较敏感。
招股书第 31 页高增值率
南通和临沂评估增值率较高，需以NOI增长与折现率假设持续校验，而不能仅依赖账面增值。
招股书第 31 页成熟购物中心增长兑现
南通预测运营收入复合增长率3.98%，高于临沂2.81%，若租金增长不及预期将影响组合分派。
招股书第 31 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 招股书未披露销售额与客流口径。
- 招股书未披露租约到期分布。