已问询首发保障性租赁住房

中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金

反馈稿将估值由8.52亿元下调至8.33亿元，租赁住房/配套商业预测出租率降至95%/70%，运营管理费率升至10.5%；原预计募集与分派率待修订招募说明书确认。

查看交易所正式材料

底层资产相关图；来源为官方招募说明书第61页。

UNDERLYING ASSETS

底层资产

杭州明石公寓，住房部分接近满租，商业配套出租率改善但租金连续下调。

明石公寓项目

区位: 浙江省杭州市上城区
资产规模: 保障性租赁住房套数 1,469.00 套、证载建筑面积合计 87,535.54 平方米、租赁住房可出租面积 82,164.41 平方米、商业可出租面积 4,721.91 平方米

估值与预测分派

项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。

评估基准日

2026-03-31

招股书第 130 页

评估方法

收益法

招股书第 39 页

项目估值

8.33 亿元

招股书第 130 页

预计募集规模

8.52 亿元

招股书第 29 页

预测净现金流分派率

按招股书披露范围

预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。

预测可供分配金额

单位：万元

所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。

估值拆解与关键假设

只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。

资产	评估值	折现率 / 报酬率	资本化率	来源
项目组合	8.33 亿元	见下方参数	见下方参数	招股书第 130 页

关键参数

关键估值参数46.14 元/平方米/月

租赁住房市场租金

招股书第 130 页

关键估值参数62.23 元/平方米/月

配套商业市场租金

招股书第 130 页

关键估值参数95.00%

租赁住房预测出租率

招股书第 130 页

关键估值参数70.00%

配套商业预测出租率

招股书第 130 页

关键估值参数10.50%

基础运营管理费/不含税总运营收入

招股书第 130 页

关键估值参数2.50%

资本性支出/总运营收入

招股书第 130 页

关键估值参数5.50%

折现率

招股书第 130 页

关键估值参数1.50%

长期增长率

招股书第 130 页

关键估值参数4.55%

2027年首个完整年度资本化率

招股书第 131 页

敏感性

招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。

运营表现

同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。

EBITDA

单位：万元

数据来自招股书 P38；纵轴按数据区间缩放

营业收入

单位：万元

数据来自招股书 P38；纵轴按数据区间缩放

平均租金

单位：元/平方米/月

数据来自招股书 P38、133；披露时点不同，期间见条目标签

期末出租率

2025 · 单位：%

数据来自招股书 P38

其他已披露经营数据（2 条）

期间范围不同或暂不足以形成连续曲线的数据在此单列，不与完整年度直接连接。

资产	期间	指标	披露值	来源
项目合计	2024年下半年至2026年一季度出租率非完整年度	至2026年一季度出租率	98.00 %以上	招股书第 133 页
项目合计	2024年下半年至2026年一季度续约率非完整年度	至2026年一季度续约率	55.00 %以上	招股书第 133 页

主要关注事项

只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。

估值与运营假设同步下修

估值由8.52亿元降至8.33亿元；预测出租率、长期增长率、商业租金增长和折现率均重置，不能继续沿用申报稿参数。

招股书第 130 页

运营管理费率上调

基础管理费由不含税运营收入的9.5%调至10.5%，会直接提高项目运营成本。

招股书第 136 页

配套商业去化弱于住房

反馈稿将配套商业预测出租率降至70%，明显低于租赁住房95%，应分别跟踪，不能用住房高出租率掩盖商业配套压力。

招股书第 130 页

尚未披露或尚未确定：

反馈材料未披露修订后的完整分派测算，页面保留申报稿数值并注明原口径。
招股书未披露单位份额预测分派。