明石公寓项目
- 区位
- 浙江省杭州市上城区
- 资产规模
- 保障性租赁住房套数 1,469.00 套、证载建筑面积合计 87,535.54 平方米、租赁住房可出租面积 82,164.41 平方米、商业可出租面积 4,721.91 平方米
UNDERLYING ASSETS
底层资产
杭州明石公寓，住房部分接近满租，商业配套出租率改善但租金连续下调。
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-12-31
招股书第 39 页
评估方法
收益法
招股书第 39 页
项目估值
852,000,000.00 元
招股书第 39 页
预计募集规模
8.52 亿元
招股书第 29 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 项目组合 | 852,000,000.00 元 | 见下方参数 | 见下方参数 | 招股书第 39 页 |
关键参数
评估折现率
招股书第 39 页2026年资本化率
招股书第 40 页租赁住房收益年限
招股书第 39 页敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
商业配套租金
商业配套出租率提升伴随租金显著下调，去化质量需与出租率同时观察。
招股书第 38 页住房租约重定价
大量住房租约期限集中于标准年度，到期续租会把市场租金变化快速传导至收入。
招股书第 39 页估值参数
折现率和长期增长率变化对估值有明显影响。
招股书第 41 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。