广州朗豪酒店项目
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 建筑面积 67,914.83 平方米、客房数量 488.00 间
已问询首发商业不动产
广发海珠城发封闭式商业不动产证券投资基金
2025年OCC升至74.5%、RevPAR升至690元，但ADR低于2024年；预计发行、估值和分派率仍以方括号列示，需等待更新稿确认。
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UNDERLYING ASSETS
底层资产
广州琶洲朗豪酒店，488间客房，紧邻广交会展馆；客房与会议餐饮合计收入占比高，季节性和会展周期显著。
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2025-12-31
招股书第 218 页
评估方法
收益法
招股书第 29 页
项目估值
14.16 亿元
招股书第 29 页
预计募集规模
尚未披露
草案以方括号列示，保留展示但不进入供给汇总
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 项目组合 | 14.16 亿元 | 见下方参数 | 见下方参数 | 招股书第 29 页 |
关键参数
评估模型
招股书第 29 页2026年
招股书第 29 页2027年
招股书第 29 页敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
会展周期与季节性
酒店高度依赖广交会等会展客流，旺淡季差异对房价、入住率与现金流平衡影响明显。
招股书第 27 页会议餐饮收入回落
2025年会议及餐饮服务收入低于2023和2024年，非客房业务恢复不足会限制GOP增长。
招股书第 150 页草案核心数值尚未最终化
预计募集规模、估值和预测分派率仍以方括号列示，最终注册或发售文件可能调整。
招股书第 23 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。
- 最终发行条款尚未确定。