已受理首发商业不动产

华夏大悦城封闭式商业不动产证券投资基金

预计募集55.55亿元、估值65.01亿元；2026年4-12月CAFD为1.85亿元且4.43%为年化口径，2027年完整年度CAFD为2.50亿元、分派率4.50%。

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底层资产实景；来源为官方招募说明书第55页。

UNDERLYING ASSETS

底层资产

天津南开老城厢核心商圈单一购物中心，成熟运营约15年；出租率和收缴率处于高位，但合同租金单价较2023年下降，2026年到期面积占比较高。

天津大悦城项目

区位: 区位见正式材料
资产规模: 建筑面积 311,561.15 平方米、截至2026-03-31可租赁面积 89,801.18 平方米、截至2026-03-31已出租面积 88,392.68 平方米、截至2026-03-31租户数 455.00 户

估值与预测分派

项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。

评估基准日

2026-03-31

招股书第 200 页

评估方法

收益法

招股书第 200 页

项目估值

65.01 亿元

招股书第 29 页

预计募集规模

55.55 亿元

招股书第 24 页

预测净现金流分派率

按招股书披露范围

预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。

预测可供分配金额

单位：万元

所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。

估值拆解与关键假设

只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。

资产	评估值	折现率 / 报酬率	资本化率	来源
项目组合	65.01 亿元	见下方参数	见下方参数	招股书第 29 页

关键参数

折现率 / 报酬率6.25%

评估模型

招股书第 29 页

资本化率5.25%

2026年，扣除资本性支出

招股书第 29 页

资本化率5.41%

2026年，加回资本性支出

招股书第 29 页

敏感性

招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。

运营表现

同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。

合同租金单价

单位：元/平方米/月

数据来自招股书 P143；纵轴按数据区间缩放

加权平均出租率

单位：%

数据来自招股书 P142；累计量仅连接相同期间范围，其他期间数据保留为卡片；纵轴按数据区间缩放

到期租约新签率

单位：%

数据来自招股书 P141；累计量仅连接相同期间范围，其他期间数据保留为卡片；纵轴按数据区间缩放

有效租金单价

单位：元/平方米/月

数据来自招股书 P143；累计量仅连接相同期间范围，其他期间数据保留为卡片；纵轴按数据区间缩放

时点出租率

单位：%

数据来自招股书 P142；纵轴按数据区间缩放

租金收入

单位：亿元

数据来自招股书 P127；累计量仅连接相同期间范围，其他期间数据保留为卡片；纵轴按数据区间缩放

租金收缴率

单位：%

数据来自招股书 P144；累计量仅连接相同期间范围，其他期间数据保留为卡片；纵轴按数据区间缩放

到期租约续租率

单位：%

数据来自招股书 P141；累计量仅连接相同期间范围，其他期间数据保留为卡片；纵轴按数据区间缩放

其他已披露经营数据（11 条）

期间范围不同或暂不足以形成连续曲线的数据在此单列，不与完整年度直接连接。

资产	期间	指标	披露值	来源
项目合计	披露时点	经营指标	2025年销售额超过40亿元；客流量2,830万人次	招股书第 190 页
项目合计	2025年度前十大租户租金收入占比	前十大租户租金收入占比	11.01 %	招股书第 141 页
项目合计	2026-03-31前十大租户租赁面积占比	前十大租户租赁面积占比	15.70 %	招股书第 141 页
项目合计	2026-03-31加权平均剩余租期	加权平均剩余租期	2.96 年	招股书第 141 页
项目合计	2026年1-3月到期租约新签率非完整年度	到期租约新签率	49.99 %	招股书第 141 页
项目合计	2026年1-3月到期租约续租率非完整年度	到期租约续租率	42.54 %	招股书第 141 页
项目合计	2026年1-3月加权平均出租率非完整年度	加权平均出租率	97.68 %	招股书第 142 页
项目合计	2026年1-3月有效租金单价非完整年度	有效租金单价	451.58 元/平方米/月	招股书第 143 页
项目合计	2026年1-3月租金收入非完整年度	租金收入	1.17 亿元	招股书第 127 页
项目合计	2026年1-3月租金收缴率非完整年度	租金收缴率	99.62 %	招股书第 144 页
项目合计	2026年到期租赁面积占比	到期租赁面积占比	26.20 %	招股书第 140 页

主要关注事项

只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。

客流、销售与租金收入联动

部分租户采用纯抽成或固定与抽成取高模式，收入与租户销售额直接相关；即便当前出租率和收缴率较高，客流或销售走弱仍可能压低租金与续约能力。

招股书第 46 页

2026年租约到期与合同租金压力

2026年到期面积占26.20%；期末合同租金单价由2023年的467.79元降至2026年3月的433.68元，续租与换租结果会直接影响后续租金。

招股书第 140 页

土地续期尚未完成且进入估值假设

评估基准日续期登记仍在办理，估值按土地续期至2066年已完成测算；若续期未按计划完成，评估结果需相应调整。

招股书第 216 页

老旧设施与资本性支出

项目运营约15年，电梯、公区装修和公共设施已有损耗；预测2026年4-12月及2027年资本性支出分别为812.27万元和1,084.58万元，实际更新需求超预测将压低可供分配金额。

招股书第 154 页

尚未披露或尚未确定：

招股书未披露单位份额预测分派。
最终发行条款尚未确定。
招股书未披露 2023—2024 年项目销售额与客流的精确口径。