泉城路贵和购物中心、贵和洲际酒店
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 建筑面积 138,442.89 平方米
UNDERLYING ASSETS
底层资产
济南贵和购物中心+贵和洲际酒店与上海艾迪逊酒店组合；上海艾迪逊经营向上，济南酒店和购物中心经营承压。
上海艾迪逊酒店201号楼
- 区位
- 区位见正式材料
- 资产规模
- 建筑面积 21,554.96 平方米
估值与预测分派
项目估值、预计募集规模、预测现金流与分派率按招股书披露范围分别呈现。
评估基准日
2026-03-31
招股书第 27 页
评估方法
收益法
招股书第 41 页
项目估值
28.88 亿元
招股书第 29 页
预计募集规模
29.23 亿元
招股书第 5 页
预测净现金流分派率
按招股书披露范围
预测口径与募集规模见招股书；不等同上市后的实际支付现金回报。
预测可供分配金额
单位：万元
所有金额统一换算为万元；扩募项目按扩募前基金、拟购资产和扩募后合并基金分别列示。
估值拆解与关键假设
只列示招股书直接披露的评估值与参数，不根据区间或分项自行反推。
| 资产 | 评估值 | 折现率 / 报酬率 | 资本化率 | 来源 |
|---|---|---|---|---|
| 上海艾迪逊酒店201号楼 | 10.02 亿元 | — | — | 第 42 页 |
| 泉城路贵和购物中心 | 12.16 亿元 | — | — | 第 42 页 |
| 贵和洲际酒店 | 6.70 亿元 | — | — | 第 42 页 |
关键参数
招股书研究数据中未形成可直接列示的关键估值参数；本页不自行推算。
敏感性
招股书研究数据中未形成可直接列示的敏感性测算结果；本页不自行推算。
运营表现
同一资产、同一指标按时间纵向展示；不同项目之间不强行统一经营口径。
主要关注事项
只呈现招股书已有事实支持的风险与不确定性。
组合内部经营分化
上海艾迪逊酒店经营向上，但贵和洲际酒店和贵和购物中心多项核心指标较2023年下行，组合现金流并非同步改善。
招股书第 38 页济南购物中心改扩建、用途及租约换签事项
部分加改建工程手续、实际用途及经营合同换签尚有待办，可能影响经营稳定性。
招股书第 60 页181号楼租赁稳定性
181号楼不入池但参与酒店整体经营，基金存续期内租赁成本提升、收回、提前终止或不续签可能影响201号楼运营。
招股书第 62 页181号楼非入池及共用设施事实
入池201号楼与未入池181号楼统一运营并共用部分消防设施，虽已约定责任和费用承担，仍应在资产边界中明示。
招股书第 105 页土地期限短于基金存续期
目标土地分别于2053年和2066年到期，续期成本及审批存在不确定性。
招股书第 66 页浮动管理费对现金流的影响
购物中心和酒店浮动管理费按实际经营净现金流与目标值差额的20%计算，并设上下限，应单列展示。
招股书第 49 页品牌升级服务费
购物中心另设每年825.40万元品牌升级服务费，属于可供分配现金的固定拖累。
招股书第 50 页预测分派依赖假设
预测分派按29.229亿元发行规模、100%分配预测CAFD及假设购买日测算，实际结果可能偏离。
招股书第 391 页尚未披露或尚未确定：
- 招股书未披露单位份额预测分派。