180101.SZ · 产业园区 · 基础设施公募REIT

博时蛇口产园REIT

博时基金管理有限公司 · 3项资产

成立 2021-06-07 · 上市 2021-06-21 · 托管人招商银行股份有限公司

报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31

阅读期间2026Q3 · 2026-10-27

三处园区期末出租率从上年同期的85.42%降至83.69%，平均月租从78.44元降至71.86元。租价和已租面积同时下行。

资产概况

万融大厦

项目公司: 深圳市万融大厦管理有限公司
业态: 产业园区
区位: 深圳
经营模式: 园区管理服务

万海大厦

项目公司: 深圳市万海大厦管理有限公司
业态: 产业园区
区位: 深圳
经营模式: 园区管理服务

光明加速器二期项目

项目公司: 深圳市招光物业租赁有限公司
业态: 产业园区
区位: 深圳
经营模式: 园区管理服务

评估基准日 2025-12-31 原文第50页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

三处园区期末出租率从上年同期的85.42%降至83.69%，平均月租从78.44元降至71.86元。租价和已租面积同时下行。

原文第9页原文第11页

项目经营指标与明细

期末出租率

单位：% · 2021Q3—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；2023-06-02首次扩募生效，存量指标按季末时点列示。最新值见 2026Q3 季报第 11 页。

季度平均出租率

单位：% · 2021Q3—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；2023-06-02首次扩募生效，2023Q2非完整经营季度未接入连续折线。最新值见 2026Q3 季报第 11 页。

有效租金

单位：元/平方米/月 · 2021Q3—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；2023-06-02首次扩募生效，2023Q2非完整经营季度未接入连续折线。最新值见 2026Q2 季报第 11 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 15 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额5,151.97万元

计算中，2.其他调增350.61万元，支付利息及所得税扣减442.85万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	5,798.54
1.基础设施项目资产减值准备的变动	+56.61
2.其他	+350.61
应收应付项目变动	−228.89
支付利息及所得税	−442.85
未来支出预留	−31.44
4.偿还借款本金支付的现金	−146.85
5.其他资本性支出	−203.76
可供分配金额	5,151.97

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	57,985,368.54
1.基础设施项目资产减值准备的变动	566,099.23
2.其他	3,506,115.69
1.应收和应付项目的变动	-2,288,850.25
2.支付的利息及所得税费用	-4,428,461.83
3.未来合理的相关支出预留	-314,413.33
4.偿还借款本金支付的现金	-1,468,500.00
5.其他资本性支出	-2,037,615.69
本期可供分配金额	51,519,742.36

2026中报 · 第12页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额2,584.46万元

计算中，应收应付项目变动调增332.92万元，未来支出预留扣减302.25万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	2,765.88
基础设施项目资产减值准备的变动	+4.48
应收应付项目变动	+332.92
其他	+117.93
支付利息及所得税	−216.58
未来支出预留	−302.25
其他资本性支出	−117.93
可供分配金额	2,584.46

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	27,658,838.27
基础设施项目资产减值准备的变动	44,774.20
应收和应付项目的变动	3,329,232.85
其他	1,179,292.71
支付的利息及所得税费用	-2,165,759.92
未来合理的相关支出预留	-3,022,509.57
其他资本性支出	-1,179,292.71
本期可供分配金额	25,844,575.83

2026年第3季度报告 · 第9页 2026年第3季度报告 · 第8页

2026Q3现金说明

本季可供分配金额2,584.46万元（每份0.0182元），基金经营现金流净额1,849.04万元。

原文第8页

报告期内实际分配5,144.47万元，按支付期间列示，不等于本季新产生的可供分配金额。

原文第9页

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2025-09-16	截至2025-06-30	0.0399	原文第9页
2025-12-11	截至2025-09-30	0.0200	原文第8页
2026-04-22	截至2025-12-31	0.0231	原文第9页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价1.575元

近12个月实付分派 / 现价5.27%

较中债10年国债利差358bp

P/V（iFinD口径）0.722

P/V处于自身历史第40百分位，历史窗口始于2023-06-05。

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

博时蛇口产园与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2021-06-21 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

-18.8%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-30.7%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

16.6%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

393.5 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营承压P/V 处于自身历史偏低区间

经营变化

2026Q2，万海大厦平均出租率报83.18%，较2026Q1下降3.22个百分点。经营线索偏弱：9项走弱、4项改善、1项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为5.55%；P/V 为0.69，处于自身可比历史的27%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 0.69 处于自身历史偏低区间，与万海大厦的平均出租率承压并存；当前需要分辨估值折价是风险补偿，还是经营接近阶段性底部；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，万海大厦的平均出租率不高于83.18%，本季经营压力得到验证。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径万海大厦的平均出租率不低于86.40%，本季承压判断失效。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 8.82%

同板块位置

第68百分位低位高位

自身历史位置

第97百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-6.8%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

+0.7%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

报告把租金下降与此前的新租优惠、老客户稳租补充协议联系起来。分配明细中的“其他”117.93万元，主要对应光明加速器二期改造：支出使用以前年份已预留的资金，没有再占用本年可供分配金额。

原文第9页原文第11页

债务、利率与再融资

基金整体 · 2025FY · 2026-03-14

上述借款将于2026 年到期，借款利率为3.5%。

原文第84页

出租与去化压力

万海大厦 · 2026Q2 · 2026-07-21

4.3.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明本报告期内，万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项目整体经营情况承压，受宏观经济环境与市场供需变动双重因素影响，项目出租率在一定范围内有所波动，周边市场竞争激烈，各不动产项目的出租率及租金单价均承受了不同程度的经营压力，暂未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。

原文第20页

万融大厦 · 2026Q2 · 2026-07-21

原文第20页

光明加速器二期项目 · 2026Q2 · 2026-07-21

原文第20页

基金整体 · 2025FY · 2026-03-14

2025 年，深圳优质产业园市场新增面积约32 万平方米，净吸纳量约22 万平方米，整体空置率较上一年末仅小幅上升0.3 个百分点至22.1%，市场平均租金较上一年末下降4%至84.1 元/平方米/月。

原文第25页

基金整体 · 2024FY · 2025-03-14

基金管理人将继续协同运营管理机构持续提升基础设施资产的运营管理水平，通过维持出租率及平均租金在合理水平，尽可能降低资产价值减损对商誉的影响。

原文第16页

诉讼、安全与运营事件

基金整体 · 2022FY · 2023-03-20

解除部分欠租金额较大租户的租赁合同，扣除押金并提起诉讼，争取在庭前和解收回欠缴租金及相关损失。

原文第19页

供给与区域竞争

万海大厦 · 2025H1 · 2025-08-27

4.4.3 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明本报告期内，万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项目整体经营情况承压，受宏观经济环境与区域市场供需变动双重因素影响，项目周边市场竞争加剧，各基础设施资产的出租率及租金单价均承受了不同程度的经营压力，暂未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。

原文第29页

万融大厦 · 2025H1 · 2025-08-27

原文第29页

光明加速器二期项目 · 2025H1 · 2025-08-27

原文第29页

基金整体 · 2026Q2 · 2026-07-21

2、受宏观经济环境与市场供需变动双重因素影响，项目周边市场竞争加剧，季度平均租金同比单价下降 9.65%，主要系 2025 年 2-3 季度采取了以价换量的新租及稳商措施，租金水平在 2025 年下半年进行了一轮调整。

原文第11页

基金整体 · 2024H1 · 2024-08-30

截至本报告期末，基础设施项目期末时点出租面积101,049.85 平方米，期末时点出租率91%，较年度末下降6 个百分点，项目周边市场竞争较为激烈，出租率出现了一定波动，本基金将联合运营管理方加大招租力度，提升现有客户的续租率，加速去化空置面积。

原文第14页

租金与回款压力