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INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

本季投资判断

决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营承压P/V 处于自身历史偏低区间

经营变化

2026Q2，万海大厦平均出租率报83.18%，较2026Q1下降3.22个百分点。经营线索偏弱：9项走弱、4项改善、1项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为5.55%；P/V 为0.69，处于自身可比历史的27%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 0.69 处于自身历史偏低区间，与万海大厦的平均出租率承压并存；当前需要分辨估值折价是风险补偿，还是经营接近阶段性底部；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，万海大厦的平均出租率不高于83.18%，本季经营压力得到验证。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径万海大厦的平均出租率不低于86.40%，本季承压判断失效。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

季报横截面

2026Q2

中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22

冻结决策快照

2026-07-30

现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30

事后市场跟踪

2026-08-21

只检验价格是否确认，不回写原判断

当前估值与现金回报

数据截至 2026-08-21；用于事后跟踪，不改写上方冻结决策快照。

查看全市场估值页

未复权收盘价

1.436

2026-08-21 · 现金回报分母

实际支付现金 / 现价

5.8%

近12个月实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价

较中债10年国债

+4.1%

完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%

P/V（iFinD）

0.658

自身历史 9.3% 分位 · 扩募或资产范围变化后重新计算

产权类阅读

实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报，但历史支付不等于未来可持续水平，仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。

年报评估信息时效

—

最新年报暂未披露可识别的评估基准日

季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化

2026Q2横截面；估值数据截至 2026-07-21，观察日 2026-07-22，不是页面当前值。

返回全市场决策台

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

8.82%

不是项目全周期IRR或实际现金分派率

同板块位置

偏高（第68百分位）

按产权类型与经营板块比较

自身历史位置

偏高（第97百分位）

仅使用当时已经出现的历史数据

经营方向

承压

底层经营指标

交叉判断

高收益警示 · 经营承压

收益补偿较高但经营承压；需要辨别高收益是否来自基本面风险定价。

阶段性判断

底层资产

3 项资产；名称、区位与经营模式来自正式披露。

万融大厦

项目公司: 深圳市万融大厦管理有限公司
业态: 产业园区
区位: 深圳
经营模式: 园区管理服务

万海大厦

项目公司: 深圳市万海大厦管理有限公司
业态: 产业园区
区位: 深圳
经营模式: 园区管理服务

光明加速器二期项目

项目公司: 深圳市招光物业租赁有限公司
业态: 产业园区
区位: 深圳
经营模式: 园区管理服务

本期经营观察

结合财务结果与行业经营指标，口径变化将单独说明。

2026Q2

承压

项目 EBITDA走弱，并由期末出租率提供同向解释。

营业收入

4,059.4 万元

同比/可比变动 -10.7%

EBITDA

3,152.3 万元

同比/可比变动 -11.0%

期末出租率

83.28 %

本期披露值

平均出租率

83.18 %

同比/可比变动 -1.5pp

平均月租金

74.49 元/平方米

本期披露值

期末加权平均剩余租期

628.00 天（取整）

本期披露值

当期租金收缴率

97.13 %

本期披露值

期末可出租面积

20.5 万平方米

本期披露值

期末实际出租面积

17.1 万平方米

本期披露值

统计范围：核心指标优先采用季报披露的项目整体值；仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。

比较说明：同一季度且未发现影响整体口径的资产范围变化

底层经营趋势

逐只基金按稳定披露指标纵向整理；不同基金可保留各自经营指标。

期末出租率

单位：% · 2021Q3—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；2023-06-02首次扩募生效，存量指标按季末时点列示。最新值见 2026Q2 季报第 11 页。

季度平均出租率

单位：% · 2021Q3—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；2023-06-02首次扩募生效，2023Q2非完整经营季度未接入连续折线。最新值见 2026Q2 季报第 11 页。

有效租金

单位：元/平方米/月 · 2021Q3—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；2023-06-02首次扩募生效，2023Q2非完整经营季度未接入连续折线。最新值见 2026Q2 季报第 11 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 15 页。

结构性风险观察

从历次正式报告中归并持续性风险主题，并列明下一期核查方向。

持续跟踪fund:180101.SZ

债务、利率与再融资

核对债务余额、到期分布、利率类型、偿还安排和再融资成本。

2025FY · 第84页

持续跟踪万海大厦

出租与去化压力

核对同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。

2026Q2 · 第20页

持续跟踪万融大厦

出租与去化压力

核对同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。

2026Q2 · 第20页

持续跟踪光明加速器二期项目

出租与去化压力

核对同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。

2026Q2 · 第20页

持续跟踪fund:180101.SZ

出租与去化压力

核对同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。

2025FY · 第25页

持续跟踪fund:180101.SZ

诉讼、安全与运营事件

核对事件进展、责任与损失、保险覆盖、恢复情况和现金流影响。

2022FY · 第19页

本栏仅呈现已有披露支持的风险线索；未出现的风险类型不代表风险不存在。

基金财务与分派

财务指标按一致范围整理，扩募及资产范围变化将分段呈现。

历史数据尚不足以形成连续财务曲线，当前以已披露数据逐期展示。

事后价格确认

行情截至 2026-08-21；综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现，不回写原决策快照。

后复权收盘价

1.722

2026-08-21

P/V

0.66

iFinD口径 · 仅与自身历史比较

近 20 日

-7.2%

后复权价格收益

近 60 日

-17.6%

后复权价格收益

近 120 日

-26.6%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-30.9%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

15.1%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

353.0 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

博时蛇口产园与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2021-06-21 — 2026-08-21

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-6.8%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

+0.7%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

近期重要事项

汇总已公告安排、预计披露期及近期已发生事项。

查看全市场事件日历

2026-07-01 — 2026-08-31报告披露期

预计时段披露期内

全市场 · 2026年中期报告披露期

2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-21，适用基金已披露 0/81 份报告。

中国证券监督管理委员会

2026-10-01 — 2026-10-27报告披露期

预计时段即将发生

全市场 · 2026年三季度报告披露期

2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2027-01-01 起 · 截止日期待定报告披露期

预计时段日期待定

全市场 · 2026年四季度报告披露期

2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2026-07-21定期报告

已确认已完成

博时蛇口产园REIT · 2026Q2 季度报告披露

博时蛇口产园REIT于 2026-07-21 披露2026Q2定期报告。

深圳证券交易所

2026-07-15扩募进展

已确认已完成

博时蛇口产园REIT · 第二次扩募推进

推进中。截至 2026-07-21 的阶段性进展，后续以交易所和基金管理人公告为准。

深圳证券交易所

2026-04-22分派支付

已确认已完成

博时蛇口产园REIT · 现金分派支付

博时蛇口产园REIT已于 2026-04-22 完成现金支付，每份基金份额 0.0231 元。

深圳证券交易所 · 第 9 页

2026-04-22定期报告

已确认已完成

博时蛇口产园REIT · 2026Q1 季度报告披露

博时蛇口产园REIT于 2026-04-22 披露2026Q1定期报告。

深圳证券交易所

2026-04-20分派除息

已确认已完成

博时蛇口产园REIT · 现金分派除息

博时蛇口产园REIT已于 2026-04-20 完成除息，每份基金份额 0.0231 元。

深圳证券交易所 · 第 9 页

2026-04-17分派权益登记

已确认已完成

博时蛇口产园REIT · 现金分派权益登记

博时蛇口产园REIT已于 2026-04-17 完成权益登记，每份基金份额 0.0231 元。

深圳证券交易所 · 第 9 页

上市与扩募档案

成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理，与近期事件日历分开展示。

2026-07-15第二次扩募推进
推进中。截至 2026-07-21 的阶段性进展，后续以交易所和基金管理人公告为准。
2023-06-02首次扩募
已完成；定向扩募；募集规模 12.44 亿元。
2021-06-21基金上市
博时蛇口产园REIT于 2021-06-21 上市，基金管理人为博时基金管理有限公司。

历史定期报告

点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。