华夏合肥高新REIT · 银万资本 C-REITs 研究平台

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

本季投资判断

决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

指标分化P/V 处于自身历史偏低区间

经营变化

2026Q2，合肥高新睿成科技服务实现项目营业收入0.05亿元，较2026Q1上升0.27%。经营指标出现分化：0项改善、0项走弱、1项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为6.06%；P/V 为0.54，处于自身可比历史的1%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 0.54 处于自身历史偏低区间，但合肥高新睿成科技服务的项目营业收入尚未形成清晰方向；现金兑现和下一季同口径经营数据将决定判断如何收敛；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。

下一期验证

在2026Q3同一资产范围内，若以合肥高新睿成科技服务的项目营业收入为首的可比经营指标中至少一项较2026Q2上升、至少一项下降，指标分化得到验证。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

何时推翻当前判断

若2026Q3包括合肥高新睿成科技服务的项目营业收入在内的全部可比核心经营指标相对2026Q2呈同一方向，且可供分配金额相对2026Q2的0.07亿元同向变化，分化判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

季报横截面

2026Q2

中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22

冻结决策快照

2026-07-30

现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30

事后市场跟踪

2026-08-21

只检验价格是否确认，不回写原判断

当前估值与现金回报

数据截至 2026-08-21；用于事后跟踪，不改写上方冻结决策快照。

查看全市场估值页

未复权收盘价

1.005

2026-08-21 · 现金回报分母

实际支付现金 / 现价

3.6%

近12个月实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价

较中债10年国债

+1.9%

完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%

P/V（iFinD）

0.534

自身历史 1.6% 分位

产权类阅读

实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报，但历史支付不等于未来可持续水平，仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。

年报评估信息时效

2025-12-31

距当前 233 天；与当前 P/V 并非同一时点

季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化

2026Q2横截面；估值数据截至 2026-07-21，观察日 2026-07-22，不是页面当前值。

返回全市场决策台

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

11.80%

不是项目全周期IRR或实际现金分派率

同板块位置

偏高（第88百分位）

按产权类型与经营板块比较

自身历史位置

偏高（第100百分位）

仅使用当时已经出现的历史数据

经营方向

承压

单位可供分配金额同比

交叉判断

高收益警示 · 经营承压

收益补偿较高但经营承压；需要辨别高收益是否来自基本面风险定价。

阶段性判断

底层资产

1 项资产；名称、区位与经营模式来自正式披露。

合肥创新产业园一期项目

项目公司: 合肥高新君道科技服务有限公司、合肥高新睿成科技服务有限公司
业态: 产业园区
区位: 坐落于安徽省合肥高新区望江西路800号
经营模式: 依托于合肥高新技术产业开发区的产业集聚，向租户提供研发办公空间及必要配套，并获取相关租金收益。

本期经营观察

结合财务结果与行业经营指标，口径变化将单独说明。

2026Q2

承压

项目 EBITDA走弱，并由期末出租率提供同向解释。

营业收入

1,221.3 万元

同比/可比变动 -41.2%

EBITDA

806.5 万元

同比/可比变动 -42.8%

期末出租率

65.45 %

本期披露值

期内租金单价水平（含税）

24.15 元/ 平方米/ 月

本期披露值

期末租金收缴率

80.34 %

本期披露值

期末剩余租期情况

2.12 年

本期披露值

期末可供出租面积

297,452.37 平方米

本期披露值

期末实际出租面积

194,691.59 平方米

本期披露值

统计范围：核心指标优先采用季报披露的项目整体值；仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。

比较说明：同一季度且未发现影响整体口径的资产范围变化

底层经营趋势

逐只基金按稳定披露指标纵向整理；不同基金可保留各自经营指标。

有效租金

24.15元/平方米/月

2026Q2 · 季报第 8 页

同口径数据尚未满 3 期，当前展示已披露值与初步变化。

加权平均剩余租期

2.12年

2026Q2 · 季报第 8 页

同口径数据尚未满 3 期，当前展示已披露值与初步变化。

期末出租率

单位：% · 2022Q4—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2025Q2—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

已出租面积

单位：万平方米 · 2022Q4—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 12 页。

结构性风险观察

从历次正式报告中归并持续性风险主题，并列明下一期核查方向。

持续跟踪fund:180102.SZ

资本开支与重大维修

核对项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。

2025FY · 第95页

持续跟踪高新君道项目

出租与去化压力

核对同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。

2025FY · 第94页

持续跟踪高新睿成项目

出租与去化压力

核对同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。

2025FY · 第94页

持续跟踪fund:180102.SZ

出租与去化压力

核对同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。

2026Q1 · 第13页

持续跟踪fund:180102.SZ

供给与区域竞争

核对周边新增供给、同类项目空置率、租金报价和本项目净吸纳。

2025FY · 第18页

持续跟踪fund:180102.SZ

租金与回款压力

核对当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

2026Q2 · 第14页

本栏仅呈现已有披露支持的风险线索；未出现的风险类型不代表风险不存在。

基金财务与分派

仅展示期间、资产范围、定义和单位一致，且通过来源页复核的季度序列。

本期可供分配金额

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

单位可供分配金额

单位：元/份 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金收入

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

经营活动现金流

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

事后价格确认

行情截至 2026-08-21；综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现，不回写原决策快照。

后复权收盘价

1.189

2026-08-21

P/V

0.53

iFinD口径 · 仅与自身历史比较

近 20 日

-0.2%

后复权价格收益

近 60 日

-10.9%

后复权价格收益

近 120 日

-35.8%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-37.6%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

23.1%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

458.0 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

华夏合肥高新与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2022-10-10 — 2026-08-21

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-15.0%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

-7.5%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

近期重要事项

汇总已公告安排、预计披露期及近期已发生事项。

查看全市场事件日历

2026-07-01 — 2026-08-31报告披露期

预计时段披露期内

全市场 · 2026年中期报告披露期

2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-21，适用基金已披露 0/81 份报告。

中国证券监督管理委员会

2026-10-01 — 2026-10-27报告披露期

预计时段即将发生

全市场 · 2026年三季度报告披露期

2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2027-01-01 起 · 截止日期待定报告披露期

预计时段日期待定

全市场 · 2026年四季度报告披露期

2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2026-07-21定期报告

已确认已完成

华夏合肥高新REIT · 2026Q2 季度报告披露

华夏合肥高新REIT于 2026-07-21 披露2026Q2定期报告。

深圳证券交易所

2026-04-22分派支付

已确认已完成

华夏合肥高新REIT · 现金分派支付

华夏合肥高新REIT已于 2026-04-22 完成现金支付，每份基金份额 0.03619 元。

深圳证券交易所 · 第 6 页

2026-04-22定期报告

已确认已完成

华夏合肥高新REIT · 2026Q1 季度报告披露

华夏合肥高新REIT于 2026-04-22 披露2026Q1定期报告。

深圳证券交易所

2026-04-20分派除息

已确认已完成

华夏合肥高新REIT · 现金分派除息

华夏合肥高新REIT已于 2026-04-20 完成除息，每份基金份额 0.03619 元。

深圳证券交易所 · 第 6 页

2026-04-17分派权益登记

已确认已完成

华夏合肥高新REIT · 现金分派权益登记

华夏合肥高新REIT已于 2026-04-17 完成权益登记，每份基金份额 0.03619 元。

深圳证券交易所 · 第 6 页

2026-04-15分派宣告

已确认已完成

华夏合肥高新REIT · 现金分派方案公告

华夏合肥高新REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2025年12月31日，每份基金份额 0.03619 元。

深圳证券交易所 · 第 1 页

上市与扩募档案

成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理，与近期事件日历分开展示。

2022-10-10基金上市
华夏合肥高新REIT于 2022-10-10 上市，基金管理人为华夏基金管理有限公司。

历史定期报告

点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。