华夏和达高科REIT · 银万资本 C-REITs 研究平台

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

本季投资判断

决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营改善P/V 处于自身历史中部区间

经营变化

2026Q2，和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分收缴率报80.94%，较2026Q1上升7.62个百分点。经营线索偏正面：1项改善、0项走弱、1项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为5.94%；P/V 为0.75，处于自身可比历史的34%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 0.75 处于自身历史中部区间，和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分的收缴率已有改善线索；下一步看经营改善能否继续转化为现金；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分的收缴率不低于80.94%，且可供分配金额不低于2026Q2的0.12亿元，本季经营改善得到验证。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径和达药谷一期项目研发办公及配套商业部分的收缴率不高于73.32%，或可供分配金额低于2026Q2的0.12亿元，本季改善判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

季报横截面

2026Q2

中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22

冻结决策快照

2026-07-30

现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30

事后市场跟踪

2026-08-21

只检验价格是否确认，不回写原判断

当前估值与现金回报

数据截至 2026-08-21；用于事后跟踪，不改写上方冻结决策快照。

查看全市场估值页

未复权收盘价

1.783

2026-08-21 · 现金回报分母

实际支付现金 / 现价

5.8%

近12个月实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价

较中债10年国债

+4.2%

完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%

P/V（iFinD）

0.758

自身历史 36.8% 分位

产权类阅读

实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报，但历史支付不等于未来可持续水平，仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。

年报评估信息时效

—

最新年报暂未披露可识别的评估基准日

复核提示

部分支付记录缺每份金额，采用同一分派事件的已宣告每份金额补齐。

季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化

2026Q2横截面；估值数据截至 2026-07-21，观察日 2026-07-22，不是页面当前值。

返回全市场决策台

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

9.02%

不是项目全周期IRR或实际现金分派率

同板块位置

偏高（第78百分位）

按产权类型与经营板块比较

自身历史位置

偏高（第100百分位）

仅使用当时已经出现的历史数据

经营方向

承压

单位可供分配金额同比

交叉判断

高收益警示 · 经营承压

收益补偿较高但经营承压；需要辨别高收益是否来自基本面风险定价。

阶段性判断

底层资产

2 项资产；名称、区位与经营模式来自正式披露。

和达药谷一期项目

项目公司: 和达药谷一期（杭州）园区运营管理有限公司
业态: 产业园区
区位: 浙江省杭州市钱塘区下沙街道福城路291号
经营模式: 依托于杭州钱塘区内部的产业聚集，以产业招商为内核，以自有物业为载体，向租户提供办公、科研空间并获取租金收益。

孵化器项目

项目公司: 杭州市高科技企业孵化器有限公司
业态: 产业园区
区位: 浙江省杭州市钱塘区白杨街道6号大街452号
经营模式: 依托于杭州钱塘区内部的产业聚集，以产业招商为内核，以自有物业为载体，向租户提供办公、科研空间并获取租金收益。

本期经营观察

结合财务结果与行业经营指标，口径变化将单独说明。

2026Q2

承压

项目 EBITDA走弱，并由有效租金提供同向解释。

营业收入

1,904.6 万元

同比/可比变动 -8.3%

EBITDA

1,263.6 万元

同比/可比变动 -10.1%

期末出租率

75.94 % ]

本期披露值

期内租金单价水平

1.18 元/平方米/天；

本期披露值

期末租金收缴率

80.94 %

本期披露值

期末剩余租期情况

1.42 年

本期披露值

期末可供出租面积

20.1 万平方米

本期披露值

期末实际出租面积

15.3 万平方米

本期披露值

统计范围：核心指标优先采用季报披露的项目整体值；仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。

比较说明：同一季度且未发现影响整体口径的资产范围变化

底层经营趋势

逐只基金按稳定披露指标纵向整理；不同基金可保留各自经营指标。

有效租金

1.18元/平方米/天；

2026Q2 · 季报第 8 页

最新披露口径尚不足 3 期，当前与历史折线分开列示。

加权平均剩余租期

1.42年

2026Q2 · 季报第 9 页

同口径数据尚未满 3 期，当前展示已披露值与初步变化。

期末出租率

单位：% · 2023Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；仅披露资产级数据，各资产分别成线。最新值见 2026Q2 季报第 10 页。

有效租金

单位：元/平方米/天 · 2023Q1—2024Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；仅披露资产级数据，各资产分别成线。最新值见 2024Q3 季报第 6 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2025Q3—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 9 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 12 页。

结构性风险观察

从历次正式报告中归并持续性风险主题，并列明下一期核查方向。

持续跟踪孵化器项目

出租与去化压力

核对同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。

2025FY · 第33页

持续跟踪fund:180103.SZ

出租与去化压力

核对同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。

2025FY · 第25页

持续跟踪fund:180103.SZ

供给与区域竞争

核对周边新增供给、同类项目空置率、租金报价和本项目净吸纳。

2025FY · 第18页

持续跟踪孵化器项目

租金与回款压力

核对当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

2025FY · 第18页

持续跟踪fund:180103.SZ

租金与回款压力

核对当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

2026Q2 · 第7页

持续跟踪fund:180103.SZ

租户集中与租约到期

核对前五大客户占比、未来四个季度到期面积、续租状态与替代客户进展。

2024FY · 第24页

本栏仅呈现已有披露支持的风险线索；未出现的风险类型不代表风险不存在。

基金财务与分派

仅展示期间、资产范围、定义和单位一致，且通过来源页复核的季度序列。

本期可供分配金额

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

单位可供分配金额

单位：元/份 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金收入

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

经营活动现金流

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

事后价格确认

行情截至 2026-08-21；综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现，不回写原决策快照。

后复权收盘价

2.098

2026-08-21

P/V

0.76

iFinD口径 · 仅与自身历史比较

近 20 日

+2.8%

后复权价格收益

近 60 日

-2.8%

后复权价格收益

近 120 日

-15.5%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-19.0%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

13.8%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

98.5 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

华夏和达高科与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2022-12-27 — 2026-08-21

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-5.9%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

+1.6%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

近期重要事项

汇总已公告安排、预计披露期及近期已发生事项。

查看全市场事件日历

2026-07-01 — 2026-08-31报告披露期

预计时段披露期内

全市场 · 2026年中期报告披露期

2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-21，适用基金已披露 0/81 份报告。

中国证券监督管理委员会

2026-10-01 — 2026-10-27报告披露期

预计时段即将发生

全市场 · 2026年三季度报告披露期

2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2027-01-01 起 · 截止日期待定报告披露期

预计时段日期待定

全市场 · 2026年四季度报告披露期

2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2026-07-21定期报告

已确认已完成

华夏和达高科REIT · 2026Q2 季度报告披露

华夏和达高科REIT于 2026-07-21 披露2026Q2定期报告。

深圳证券交易所

2026-06-17分派支付

已确认已完成

华夏和达高科REIT · 现金分派支付

华夏和达高科REIT已于 2026-06-17 完成现金支付，每份基金份额 0.02426 元。

深圳证券交易所 · 第 6 页

2026-06-15分派除息

已确认已完成

华夏和达高科REIT · 现金分派除息

华夏和达高科REIT已于 2026-06-15 完成除息，每份基金份额 0.02426 元。

深圳证券交易所 · 第 6 页

2026-06-12分派权益登记

已确认已完成

华夏和达高科REIT · 现金分派权益登记

华夏和达高科REIT已于 2026-06-12 完成权益登记，每份基金份额 0.02426 元。

深圳证券交易所 · 第 6 页

2026-06-10分派宣告

已确认已完成

华夏和达高科REIT · 现金分派方案公告

华夏和达高科REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2026年3月31日，每份基金份额 0.02426 元。

深圳证券交易所 · 第 1 页

2026-05-15分派支付

已确认已完成

华夏和达高科REIT · 现金分派支付

华夏和达高科REIT已于 2026-05-15 完成现金支付，每份基金份额 0.0259 元。

深圳证券交易所 · 第 6 页

上市与扩募档案

成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理，与近期事件日历分开展示。

2022-12-27基金上市
华夏和达高科REIT于 2022-12-27 上市，基金管理人为华夏基金管理有限公司。

历史定期报告

点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。