创新基地
- 项目公司
- 广州三创壹号产业园区运营管理有限责任公司
- 业态
- 产业园区
- 区位
- 广州市黄埔区
- 经营模式
- 园区管理服务
180105.SZ · 产业园区 · 基础设施公募REIT
易方达广开产园REIT
易方达基金管理有限公司 · 3项资产
成立 2024-08-29 · 上市 2024-09-23 · 托管人 中信银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
整体期末出租率65.60%，上年同期为71.38%；期末平均签约月租由50.77元降至44.60元。季度租金收缴率87.12%，和前三季度累计的94.62%应分开看。
资产概况
创新大厦园区
- 项目公司
- 广州三创贰号产业园区运营管理有限责任公司
- 业态
- 产业园区
- 区位
- 广州市黄埔区
- 经营模式
- 园区管理服务
创意大厦园区
- 项目公司
- 广州三创叁号产业园区运营管理有限责任公司
- 业态
- 产业园区
- 区位
- 广州市黄埔区
- 经营模式
- 园区管理服务
评估基准日 2025-12-31 原文第104页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额2,375.39万元
计算中，应收应付项目变动调增569.94万元，未来支出预留扣减561.39万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 2,702.53 |
| 应收应付项目变动 | +569.94 |
| 未来支出预留 | −561.39 |
| 2.本期资本性支出 | −335.69 |
| 可供分配金额 | 2,375.39 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 27,025,331.37 |
| 1.应收和应付项目的变动 | 5,699,429.64 |
| 1.未来合理支出相关预留 | -5,613,928.90 |
| 2.本期资本性支出 | -3,356,924.96 |
| 本期可供分配金额 | 23,753,907.15 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额862.22万元
计算中，使用以前期间预留的费用调增844.38万元，未来支出预留扣减435.71万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 1,042.79 |
| 使用以前期间预留的费用 | +844.38 |
| 应收应付项目变动 | −412.04 |
| 本期资本性支出 | −177.21 |
| 未来支出预留 | −435.71 |
| 可供分配金额 | 862.22 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 10,427,921.12 |
| 使用以前期间预留的费用 | 8,443,839.91 |
| 应收和应付项目的变动 | -4,120,364.78 |
| 本期资本性支出 | -1,772,087.05 |
| 未来合理支出相关预留 | -4,357,126.34 |
| 本期可供分配金额 | 8,622,182.86 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价1.315元
近12个月实付分派 / 现价7.57%
较中债10年国债利差588bp
P/V（iFinD口径）0.558
P/V处于自身历史第7百分位，历史窗口始于2024-09-23。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
易方达广开产园与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2024-09-23 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-22.2%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-28.6%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
18.3%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
119.1 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营承压P/V 处于自身历史偏低区间
2026Q2，创新基地期末出租率报65.33%，较2025Q4下降1.60个百分点。经营线索偏弱：1项走弱、0项改善、0项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为7.73%；P/V 为0.55，处于自身可比历史的2%分位。
P/V 0.55 处于自身历史偏低区间，与创新基地的期末出租率承压并存；当前需要分辨估值折价是风险补偿，还是经营接近阶段性底部；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。
若2026Q3同资产、同口径下，创新基地的期末出租率不高于65.33%，且可供分配金额不高于2026Q2的0.10亿元，本季经营压力得到验证。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。
若2026Q3同口径创新基地的期末出租率不低于66.93%，且可供分配金额不低于2026Q2的0.10亿元，本季承压判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 12.95%
同板块位置
第98百分位低位高位
自身历史位置
第100百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-9.2%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
-1.7%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
项目解释部分租户推迟缴租并在催收；前三季度累计收缴率不能替代本季度收缴率。
原文第10页出租与去化压力
二是部分租户经营困难退租或合同重组，确认租金收入减少。
原文第13页供给与区域竞争
为应对激烈的市场竞争，不动产项目采用了相对灵活的招商策略以吸引潜在租户并积极争取意向租户落地，平均合同单价同比及环比均有所下降，出租率环比有所增加。
原文第9页租户集中与租约到期
4.4.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明报告期内，基础设施项目公司存在1 家现金流占比超过10%的租户：广东省知识产权保护中心。
原文第23页近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
- 基金上市
易方达广开产园REIT于 2024-09-23 上市，基金管理人为易方达基金管理有限公司。
报告原文
易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
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