天府软件园一期
- 项目公司
- 成都高投合顺企业管理有限公司
- 业态
- 产业园区
- 区位
- 四川省成都高新区
- 经营模式
- 依托于成都高新区的产业聚集，向租户提供租赁服务并收取租金，同时提供车位服务并收取车位收入。
180106.SZ · 产业园区 · 基础设施公募REIT
广发成都高投产业园REIT
广发基金管理有限公司 · 2项资产
成立 2024-12-06 · 上市 2024-12-19 · 托管人 招商银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
组合期末出租率从83.73%升至85.23%，平均合同月租却从67.65元降至66.25元。新签长约稳住了租期，还没带来平均租金上涨。
资产概况
盈创动力大厦
- 项目公司
- 成都高投盈创融顺企业管理有限公司
- 业态
- 产业园区
- 区位
- 四川省成都高新区
- 经营模式
- 依托于成都高新区的产业聚集，向租户提供租赁服务并收取租金，同时提供车位服务并收取车位收入。
评估基准日 2025-12-31 原文第94页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额2,970.05万元
计算中，其他调整调增4,875.08万元，未来支出预留扣减3,438.58万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 2,634.87 |
| 其他调整 | +4,875.08 |
| 应收应付项目变动 | −1,101.32 |
| 未来支出预留 | −3,438.58 |
| 可供分配金额 | 2,970.05 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 26,348,722.71 |
| 1.其他可能的调整项，如基础设 施基金发行份额募集的资金、 处置基础设施项目资产取得的 现金、商誉、金融资产相关调 整、期初现金余额等 | 48,750,781.24 |
| 1.应收和应付项目的变动 | -11,013,228.26 |
| 2.未来合理相关支出预留 | -34,385,806.44 |
| 本期可供分配金额 | 29,700,469.25 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额1,516.67万元
计算中，应收应付项目的变动调增1,024.04万元，未来支出预留扣减825.87万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 1,318.50 |
| 应收应付项目的变动 | +1,024.04 |
| 未来支出预留 | −825.87 |
| 可供分配金额 | 1,516.67 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 13,185,008.72 |
| 应收应付项目的变动 | 10,240,414.11 |
| 未来合理的相关支出预留 | -8,258,702.79 |
| 本期可供分配金额 | 15,166,720.04 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价2.563元
近12个月实付分派 / 现价4.77%
较中债10年国债利差308bp
P/V（iFinD口径）0.797
P/V处于自身历史第8百分位，历史窗口始于2024-12-19。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
广发成都高投产业园与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2024-12-19 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-21.1%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-29.3%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
18.5%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
252.0 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
指标分化P/V 处于自身历史偏低区间
2026Q2，盈创动力大厦期末出租率报70.14%，较2026Q1下降3.73个百分点。经营指标出现分化：2项改善、2项走弱、1项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为4.79%；P/V 为0.78，处于自身可比历史的0%分位。
P/V 0.78 处于自身历史偏低区间，但盈创动力大厦的期末出租率尚未形成清晰方向；现金兑现和下一季同口径经营数据将决定判断如何收敛；租赁侧还需辨认出租与去化压力的边际变化。
在2026Q3同一资产范围内，若以盈创动力大厦的期末出租率为首的可比经营指标中至少一项较2026Q2上升、至少一项下降，指标分化得到验证。租赁经营核查：同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。
若2026Q3包括盈创动力大厦的期末出租率在内的全部可比核心经营指标相对2026Q2呈同一方向，且可供分配金额相对2026Q2的0.14亿元同向变化，分化判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 6.38%
同板块位置
第32百分位低位高位
自身历史位置
第100百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-8.3%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
-0.8%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
部分新签或续签合同期限为3至10年，拉长了本期平均剩余租期。
原文第9页出租与去化压力
本报告期内，重要不动产项目天府软件园一期项目的部分外资企业租户退租，导致出租率下滑，但同时部分外资企业租户扩租和新签，基金管理人和外部运营管理机构积极努力实现空置面积去化，截至本报告期末，天府软件园一期项目出租率回到87.79%。
原文第24页（2）报告期内盈创动力大厦项目出租率环比下降，同比下降 20.40%，主要受部分租户搬迁至自持物业或与其集团合署办公影响。
原文第11页（2）物业管理费比上年同期增长较大，主要是部分租户提前退租，导致空置房物业管理费增长较大。
原文第15页租金与回款压力
（5）报告期末租金收缴率与本基金第4 季度报告的数据有差异，系部分租户已于第4 季度内完成此前的欠缴租金补缴。
原文第15页租户集中与租约到期
4.9 重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析报告期内，盈创动力大厦项目出租率由一月末的93.87%下降至六月末的81.27%，主要原因系部分租户搬迁至其总部大楼，出现了提前退租或到期不续租的情况。
原文第19页近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
分派宣告
已确认已完成
广发成都高投产业园REIT · 现金分派方案公告
广发成都高投产业园REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2025年12月31日，每份基金份额 0.0432 元。
深圳证券交易所 · 第 2 页- 基金上市
广发成都高投产业园REIT于 2024-12-19 上市，基金管理人为广发基金管理有限公司。
报告原文
广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
广发成都高投产业园REIT：广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-31 · 深圳证券交易所
广发成都高投产业园REIT：广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-20 · 深圳证券交易所
广发成都高投产业园REIT：广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 深圳证券交易所
广发成都高投产业园REIT：广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-30 · 深圳证券交易所
广发成都高投产业园REIT：广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 深圳证券交易所
广发成都高投产业园REIT：广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告
2025Q3 · 2025-10-28 · 深圳证券交易所
广发成都高投产业园REIT：广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2025H1 · 2025-08-30 · 深圳证券交易所
广发成都高投产业园REIT：广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告
2025Q2 · 2025-07-18 · 深圳证券交易所
广发成都高投产业园REIT：广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告
2025Q1 · 2025-04-21 · 深圳证券交易所