红土创新盐田港REIT · 银万资本 C-REITs 研究平台

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

本季投资判断

决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

现金承压，经营待证P/V 处于自身历史中部区间

经营变化

2026Q2，基金整体的可供分配金额为0.21亿元，较2026Q1下降4.35%。本次走弱出现在现金端；底层经营指标尚无同口径变化，原因仍待下一期披露解释。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为4.68%；P/V 为1.01，处于自身可比历史的55%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 1.01 处于自身历史中部区间，基金整体的可供分配金额本季走弱，但底层经营驱动尚缺少同口径变化；现金结果需要等待经营数据解释；现金侧还需计入资本开支与重大维修。

下一期验证

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不高于0.21亿元，现金压力得到下一期确认；其经营原因仍须由底层指标补证。现金支出核查：项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不低于0.22亿元，且新披露的底层经营指标能够解释回升，本季现金承压判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

季报横截面

2026Q2

中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22

冻结决策快照

2026-07-30

现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30

事后市场跟踪

2026-08-21

只检验价格是否确认，不回写原判断

当前估值与现金回报

数据截至 2026-08-21；用于事后跟踪，不改写上方冻结决策快照。

查看全市场估值页

未复权收盘价

2.083

2026-08-21 · 现金回报分母

实际支付现金 / 现价

4.7%

近12个月实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价

较中债10年国债

+3.0%

完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%

P/V（iFinD）

1.006

自身历史 52.4% 分位 · 扩募或资产范围变化后重新计算

产权类阅读

实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报，但历史支付不等于未来可持续水平，仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。

年报评估信息时效

—

最新年报暂未披露可识别的评估基准日

季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化

2026Q2横截面；估值数据截至 2026-07-21，观察日 2026-07-22，不是页面当前值。

返回全市场决策台

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

6.31%

不是项目全周期IRR或实际现金分派率

同板块位置

中间（第59百分位）

按产权类型与经营板块比较

自身历史位置

偏高（第87百分位）

仅使用当时已经出现的历史数据

经营方向

承压

单位可供分配金额同比

交叉判断

中间区间

收益率或经营方向处于中间区间，暂不作方向判断。

阶段性判断

底层资产

2 项资产；名称、区位与经营模式来自正式披露。

现代物流中心项目

项目公司: 深圳市盐港现代物流发展有限公司
业态: 仓储物流
区位: 深圳市盐田区盐田街道东海社区明珠道15号盐田综合保税区盐田港现代物流中心
经营模式: 提供仓储租赁服务

世纪物流园项目

项目公司: 深圳市盐港世纪物流发展有限公司
业态: 仓储物流
区位: 深圳市盐田区沿港路明珠道世纪物流园
经营模式: 提供仓储租赁服务

本期经营观察

结合财务结果与行业经营指标，口径变化将单独说明。

2026Q2

承压

项目 EBITDA走弱，并由期末出租率提供同向解释。

营业收入

2,868.7 万元

同比/可比变动 -11.0%

EBITDA

2,443.3 万元

同比/可比变动 -11.7%

出租率

94.64 %

本期披露值

租金收缴率

99.96 %

本期披露值

可出租面积

31.9 万平方米

本期披露值

实际出租面积

30.1 万平方米

本期披露值

统计范围：核心指标优先采用季报披露的项目整体值；仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。

比较说明：同一季度且未发现影响整体口径的资产范围变化

底层经营趋势

逐只基金按稳定披露指标纵向整理；不同基金可保留各自经营指标。

有效租金

38.03元/平方米/月

2026Q2 · 季报第 10 页

最新披露口径尚不足 3 期，当前与历史折线分开列示。

期末出租率

单位：% · 2025Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 10 页。

有效租金

单位：元/平方米/天 · 2025Q1—2025Q4

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2025Q4 季报第 11 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2023Q2—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2026Q2 季报第 11 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 14 页。

结构性风险观察

从历次正式报告中归并持续性风险主题，并列明下一期核查方向。

持续跟踪fund:180301.SZ

资产范围与运营依赖变化

核对生效日、纳入资产范围、可比口径断点、运营责任和关联交易安排。

2025FY · 第30页

持续跟踪fund:180301.SZ

资本开支与重大维修

核对项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。

2025FY · 第11页

持续跟踪fund:180301.SZ

出租与去化压力

核对同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。

2025FY · 第13页

持续跟踪fund:180301.SZ

供给与区域竞争

核对周边新增供给、同类项目空置率、租金报价和本项目净吸纳。

2024FY · 第20页

持续跟踪fund:180301.SZ

租金与回款压力

核对当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

2025FY · 第13页

持续跟踪fund:180301.SZ

租户集中与租约到期

核对前五大客户占比、未来四个季度到期面积、续租状态与替代客户进展。

2025FY · 第27页

本栏仅呈现已有披露支持的风险线索；未出现的风险类型不代表风险不存在。

基金财务与分派

仅展示期间、资产范围、定义和单位一致，且通过来源页复核的季度序列。

本期可供分配金额

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

单位可供分配金额

单位：元/份 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金收入

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

经营活动现金流

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

事后价格确认

行情截至 2026-08-21；综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现，不回写原决策快照。

后复权收盘价

2.494

2026-08-21

P/V

1.01

iFinD口径 · 仅与自身历史比较

近 20 日

+2.3%

后复权价格收益

近 60 日

-4.6%

后复权价格收益

近 120 日

-13.6%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-15.7%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

17.6%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

359.1 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

红土创新盐田港与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2021-06-21 — 2026-08-21

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-21 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-4.5%

2026-04-21 至 2026-05-22

相对同类中位数

+0.3%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

近期重要事项

汇总已公告安排、预计披露期及近期已发生事项。

查看全市场事件日历

2026-07-01 — 2026-08-31报告披露期

预计时段披露期内

全市场 · 2026年中期报告披露期

2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-21，适用基金已披露 0/81 份报告。

中国证券监督管理委员会

2026-10-01 — 2026-10-27报告披露期

预计时段即将发生

全市场 · 2026年三季度报告披露期

2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2027-01-01 起 · 截止日期待定报告披露期

预计时段日期待定

全市场 · 2026年四季度报告披露期

2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2026-07-21定期报告

已确认已完成

红土创新盐田港REIT · 2026Q2 季度报告披露

红土创新盐田港REIT于 2026-07-21 披露2026Q2定期报告。

深圳证券交易所

2026-04-21定期报告

已确认已完成

红土创新盐田港REIT · 2026Q1 季度报告披露

红土创新盐田港REIT于 2026-04-21 披露2026Q1定期报告。

深圳证券交易所

2026-04-15分派支付

已确认已完成

红土创新盐田港REIT · 现金分派支付

红土创新盐田港REIT已于 2026-04-15 完成现金支付，每份基金份额 0.02219 元。

深圳证券交易所 · 第 6 页

2026-04-13分派除息

已确认已完成

红土创新盐田港REIT · 现金分派除息

红土创新盐田港REIT已于 2026-04-13 完成除息，每份基金份额 0.02219 元。

深圳证券交易所 · 第 6 页

2026-04-10分派权益登记

已确认已完成

红土创新盐田港REIT · 现金分派权益登记

红土创新盐田港REIT已于 2026-04-10 完成权益登记，每份基金份额 0.02219 元。

深圳证券交易所 · 第 6 页

2026-04-08分派宣告

已确认已完成

红土创新盐田港REIT · 现金分派方案公告

红土创新盐田港REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2025年12月31日，每份基金份额 0.02219 元。

深圳证券交易所 · 第 2 页

上市与扩募档案

成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理，与近期事件日历分开展示。

2021-06-21基金上市
红土创新盐田港REIT于 2021-06-21 上市，基金管理人为红土创新基金管理有限公司。

历史定期报告

点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。