180301.SZ · 仓储物流 · 基础设施公募REIT

红土创新盐田港REIT

红土创新基金管理有限公司 · 2项资产

成立 2021-06-07 · 上市 2021-06-21 · 托管人招商银行股份有限公司

报告资料截至 2026-10-24行情截至 2026-08-31

阅读期间2026Q3 · 2026-10-24

出租率回升，租价和盈利同比仍承压；世纪物流园的续租窗口接近。

资产概况

现代物流中心项目

项目公司: 深圳市盐港现代物流发展有限公司
业态: 仓储物流
区位: 深圳市盐田区盐田街道东海社区明珠道15号盐田综合保税区盐田港现代物流中心
经营模式: 提供仓储租赁服务

世纪物流园项目

项目公司: 深圳市盐港世纪物流发展有限公司
业态: 仓储物流
区位: 深圳市盐田区沿港路明珠道世纪物流园
经营模式: 提供仓储租赁服务

评估基准日 2025-12-31 原文第101页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

出租率边际修复，租价与同比盈利仍承压。组合期末出租率96.49%，同比提高2.40个百分点、环比提高1.85个百分点；原表同比2.55%为相对增幅。仓库期末有效租金37.76元/平方米/月，同比下降2.48%；该指标为含税、期末生效合同口径，不能当作全季实际收现单价。项目公司合计收入2893.07万元、EBITDA 2447.37万元，同比分别下降7.39%、7.77%，环比分别回升约0.85%、0.17%。

原文第10页原文第11页原文第14页报告原文原文第2页原文第14页

项目经营指标与明细

2026Q3没有单列的经营快照。各期原值按所属报告展示。

期末出租率

单位：% · 2023Q4—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 10 页。

有效租金

单位：元/平方米/天 · 2025Q1—2025Q4

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2025Q4 季报第 11 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2023Q2—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2026Q3 季报第 10 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 14 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额4,216.32万元

计算中，1-金融资产相关调整(租赁收入直线法调整)调增53.47万元，2-不可预见费用扣减185.00万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	4,402.16
1-金融资产相关调整(租赁收入直线法调整)	+53.47
1-预留资本性支出	−54.30
2-不可预见费用	−185.00
可供分配金额	4,216.32

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	44,021,587.00
1-金融资产相关调整(租赁收入直线法调整)	534,671.47
1-预留资本性支出	-543,027.66
2-不可预见费用	-1,850,000.00
本期可供分配金额	42,163,230.81

2026中报 · 第10页 2026中报 · 第11页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额2,134.47万元

计算中，1-金融资产相关调整(租赁收入直线法调整)调增49.95万元，2-不可预见费用扣减92.50万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	2,204.54
1-金融资产相关调整(租赁收入直线法调整)	+49.95
1-预留资本性支出	−27.52
2-不可预见费用	−92.50
可供分配金额	2,134.47

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	22,045,355.93
1-金融资产相关调整(租赁收入直线法调整)	499,543.96
1-预留资本性支出	-275,211.87
2-不可预见费用	-925,000.00
本期可供分配金额	21,344,688.02

2026年第3季度报告 · 第6页 2026年第3季度报告 · 第5页

2026Q3现金说明

本季度可供分配金额2134.47万元，同比下降约9.65%，环比回升约3.55%；基金经营现金净额1916.84万元。报告CAFD从EBITDA 2204.54万元出发，加直线法调整49.95万元，扣资本性预留27.52万元和不可预见费用92.50万元，逐项闭合。预留不等于已经维修付款，原利息支出横杠保留原义；项目现金、基金现金和CAFD之间未披露的差额不强行归因。

原文第5页原文第6页原文第7页原文第16页原文第6页原文第6页

本季度实付4215.99万元、每份0.0442元，对应2026年上半年收益，不是三季度新创造的分配能力。前三季度累计CAFD为6350.79万元；年内累计实付6332.08万元的收益归属期另含2025年四季度，二者不能直接比较覆盖率。本次没有适用的原招募预测基准，不计算预测完成率。

原文第5页原文第6页

更多财务指标

基金收入

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2025-09-05	截至2025-06-30	0.0501	原文第6页
2025-11-17	截至2025-09-30	0.0248	原文第6页
2026-04-15	截至2025-12-31	0.0222	原文第6页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价2.149元

近12个月实付分派 / 现价4.52%

较中债10年国债利差283bp

P/V（iFinD口径）1.037

P/V处于自身历史第67百分位，历史窗口始于2023-06-09。

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

红土创新盐田港与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2021-06-21 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

-10.8%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-15.7%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

17.9%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

346.3 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

现金承压，经营待证P/V 处于自身历史中部区间

经营变化

2026Q2，基金整体的可供分配金额为0.21亿元，较2026Q1下降4.35%。本次走弱出现在现金端；底层经营指标尚无同口径变化，原因仍待下一期披露解释。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为4.68%；P/V 为1.01，处于自身可比历史的55%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 1.01 处于自身历史中部区间，基金整体的可供分配金额本季走弱，但底层经营驱动尚缺少同口径变化；现金结果需要等待经营数据解释；现金侧还需计入资本开支与重大维修。

下一期验证

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不高于0.21亿元，现金压力得到下一期确认；其经营原因仍须由底层指标补证。现金支出核查：项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不低于0.22亿元，且新披露的底层经营指标能够解释回升，本季现金承压判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 6.31%

同板块位置

第59百分位低位高位

自身历史位置

第87百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-21 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-4.5%

2026-04-21 至 2026-05-22

相对同类中位数

+0.3%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

收缴率99.94%支持本期租金兑现较高，但集中续租风险仍需跟踪。世纪物流园当前满租满收，租赁收入同比下降17.21%，合同到期日为2027年5月31日；报告将剩余租期缩短解释为合同正常履行，不能直接判为退租。两项目头部客户收入占基金全部收入约57.08%，不能由客户数量或满租推导风险已分散。

原文第10页原文第12页原文第13页原文第14页原文第15页原文第17页

下期只跟踪三件事：现代物流中心去化能否转成同范围租赁收入与现金改善；世纪物流园续租是否落实及新租价、免租和期限；已计提未付费用、预留与维修支出的实际支付。若租赁收入及现金在同资产范围内持续修复、续签条款落实，才逐步修正“同比仍承压”的判断。旧日租金分支与本期仓库/配套月租缺少可直接转换依据，继续保留各自口径。

原文第7页原文第8页原文第9页原文第10页原文第12页原文第13页原文第17页

资产范围与运营依赖变化

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

2.关注扩募机遇，推动基金规模增长2023 年，红土创新盐田港REIT 作为全国首批完成扩募上市的四支公募REITs 之一，已经与原始权益人覆盖保税仓、非保税仓、冷链物流中心的众多储备资产形成了良好的协同效应。

原文第30页

资本开支与重大维修

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

其中，预留资本性支出主要拟用于不动产资产的大修支出及更新改造支出，本基金对投资性房地产的重大资本性支出金额预留比例为盐港现代物流当期营业收入的1%及盐港世纪物流当期营业收入的0.7%，对应本报告期内预留金额为人民币1,175,338.10 元；

原文第11页

出租与去化压力

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

基金管理人将继续协同运营管理机构持续提升不动产资产的运营管理水平，通过维持出租率及平均租金在合理水平，尽可能降低资产价值减损造成的影响。