华泰宝湾物流REIT · 银万资本 C-REITs 研究平台

资产概况

天津宝湾物流园

项目公司: 天津市宝津国际物流有限公司
业态: 仓储物流
区位: 天津市滨海新区塘沽聚源路 288 号
经营模式: 为客户提供仓储物流相关的服务，主要通过租赁服务和物业管理服务等获取经营现金流。

南京宝湾物流园

项目公司: 南京宝昆国际物流有限公司
业态: 仓储物流
区位: 江苏省南京市江宁区禄口街道云龙路 33号
经营模式: 为客户提供仓储物流相关的服务，主要通过租赁服务和物业管理服务等获取经营现金流。

嘉兴宝湾物流园

项目公司: 宝禾物流（嘉兴）有限公司
业态: 仓储物流
区位: 浙江省嘉兴市秀洲区王店镇吉祥西路 158号、盛安路1019 号
经营模式: 为客户提供仓储物流相关的服务，主要通过租赁服务和物业管理服务等获取经营现金流。

评估基准日 2025-12-31 原文第140页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

组合期末出租率由96.59%降至92.52%，平均月末有效租金从27.93元降到26.66元。收缴率升到100.19%，其中有往年欠款回收。

原文第11页原文第12页原文第13页

项目经营指标与明细

期末出租率

单位：% · 2024Q4—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 11 页。

有效租金

单位：元/平方米/月 · 2025Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 11 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2025Q1—2026Q1

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q1 季报第 11 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 14 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额2,982.25万元

计算中，1 .期初现金余额调增3,515.47万元，未来支出预留扣减1,626.54万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	2,478.70
1 .期初现金余额	+3,515.47
应收应付项目变动	+213.32
1 .宣告的归属于2025年的应分配金额	−1,598.70
未来支出预留	−1,626.54
可供分配金额	2,982.25

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	24,787,003.03
1 .期初现金余额	35,154,658.25
2 .应收和应付项目的变动（包括其他应收应付预收预付应交税费等）	2,133,224.76
1 .宣告的归属于2025年的应分配金额	-15,987,000.00
2 .未来合理的相关支出预留	-16,265,388.05
本期可供分配金额	29,822,497.99

2026中报 · 第10页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额1,182.01万元

计算中，应收应付项目变动调增393.44万元，未来支出预留扣减362.55万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	1,151.11
应收应付项目变动	+393.44
未来支出预留	−362.55
可供分配金额	1,182.01

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	11,511,139.07
1.应收和应付项目的变动（包括其他应收应付预收预付应交税费等）	3,934,394.37
1.未来合理的相关支出预留	-3,625,465.33
本期可供分配金额	11,820,068.11

2026年第3季度报告 · 第7页

2026Q3现金说明

本季可供分配金额1,182.01万元（每份0.0394元），基金经营现金流净额3,245.01万元。

原文第6页原文第7页

报告期内实际分配2,982.00万元，按支付期间列示，不等于本季新产生的可供分配金额。

原文第7页

更多财务指标

基金收入

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2025-09-03	截至2025-06-30	0.0894	原文第7页
2025-12-24	截至2025-09-30	0.0406	原文第7页
2026-04-28	截至2025-12-31	0.0533	原文第7页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价3.221元

近12个月实付分派 / 现价5.69%

较中债10年国债利差400bp

P/V（iFinD口径）0.817

P/V处于自身历史第6百分位，历史窗口始于2024-10-29。

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

%

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

华泰宝湾物流与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2024-10-29 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

-22.2%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-28.4%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

21.9%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

440.2 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营承压P/V 处于自身历史偏低区间

经营变化

2026Q2，嘉兴宝湾物流园的有效租金为29.30元/平方米/月，较2026Q1下降2.53%。经营线索偏弱：2项走弱、0项改善、0项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为5.51%；P/V 为0.83，处于自身可比历史的4%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 0.83 处于自身历史偏低区间，与嘉兴宝湾物流园的有效租金承压并存；当前需要分辨估值折价是风险补偿，还是经营接近阶段性底部；租赁侧还需辨认出租与去化压力的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，嘉兴宝湾物流园的有效租金不高于29.30元/平方米/月，且可供分配金额不高于2026Q2的0.15亿元，本季经营压力得到验证。租赁经营核查：同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径嘉兴宝湾物流园的有效租金不低于30.06元/平方米/月，且可供分配金额不低于2026Q2的0.15亿元，本季承压判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 7.12%

同板块位置

第77百分位低位高位

自身历史位置

第99百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-6.3%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

-1.7%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

收缴口径含以前年度欠款，本季超过100%不能读作当期新租金已全部到账；本表百分数同比按百分点列示。

原文第11页

资产范围与运营依赖变化

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

9.4.4 报告期内信息披露配合义务的落实情况报告期内，原始权益人共配合完成信息披露公告11 次，其中与项目购入相关信息披露公告1 次，为华泰宝湾物流REIT 拟扩募并新购入基础设施项目的公告；

原文第56页

出租与去化压力

基金整体 · 2026Q1 · 2026-04-22

空置率为 27.38%，较 2025 年四季度上升 0.5 个百分点。

原文第15页

基金整体 · 2024FY · 2025-03-31

8.1.3 报告期内运营管理机构采取的运营管理措施以及效果运营管理机构采取的相关运营管理措施包括但不限于：(1) 尽最大化努力协助项目公司收取资产租赁、运营等产生的收益，坚持“一园一策”商务策略，持续拓展客户来源渠道，充分挖掘周边市场增量及存量上下游客户，通过运营管理机构内部总部及大区商务协同、目标客户关系维护等措施，持续保障出租率稳定。

原文第47页

供给与区域竞争

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

4.10 重要不动产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析无4.11 其他需要说明的情况(1) 嘉兴市新增供应产生市场扰动嘉兴市受到新项目集中入市的影响，近期市场竞争加剧。

原文第40页

租金与回款压力

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明由于本年租赁市场波动，导致租金价格有所下滑。

原文第12页

近期事项与上市扩募记录

2026-07-01 — 2026-08-31报告披露期

预计时段披露期内