深圳项目
- 项目公司
- 深圳市顺丰航空产业地产管理有限公司
- 业态
- 仓储物流
- 区位
- 广东省深圳市宝安区航站四路 1111 号
- 经营模式
- 提供仓储租赁、物业管理服务。主要通过租赁及物业管理费收入获取经营现金流。
180305.SZ · 仓储物流 · 基础设施公募REIT
南方顺丰物流REIT
南方基金管理股份有限公司 · 3项资产
成立 2025-03-27 · 上市 2025-04-21 · 托管人 招商银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
三处物流资产期末出租率从96.47%降至89.38%，同期平均月末有效租金却从48.11元升到51.45元。不能只凭均价判断招商改善。
资产概况
武汉项目
- 项目公司
- 武汉丰泰电商产业园管理有限公司
- 业态
- 仓储物流
- 区位
- 湖北省武汉市东西湖区走马岭街道东吴大道 535 号
- 经营模式
- 提供仓储租赁、物业管理服务。主要通过租赁及物业管理费收入获取经营现金流。
合肥项目
- 项目公司
- 合肥市丰泰电商产业园管理有限公司
- 业态
- 仓储物流
- 区位
- 安徽省合肥市蜀山区振兴路 666 号
- 经营模式
- 提供仓储租赁、物业管理服务。主要通过租赁及物业管理费收入获取经营现金流。
评估基准日 2025-12-31 原文第112页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额8,380.31万元
计算中，应收应付项目变动调增2,205.01万元，未来支出预留扣减2,066.39万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 8,342.73 |
| 应收应付项目变动 | +2,205.01 |
| 其他调整 | +582.35 |
| 1.当期购买不动产项目等资 本性支出 | −683.39 |
| 未来支出预留 | −2,066.39 |
| 可供分配金额 | 8,380.31 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 83,427,321.09 |
| 1.应收和应付项目的变动 | 22,050,050.50 |
| 2.其他可能的调整项，如不 动产基金发行份额募集的资 金、处置不动产项目资产取 得的现金、金融资产相关调 整、非同一控制下合并损益、 期初现金余额等 | 5,823,502.02 |
| 1.当期购买不动产项目等资 本性支出 | -6,833,886.03 |
| 2.未来合理相关支出预留， 包括重大资本性支出（如固 定资产正常更新、大修、改 造等）、未来合理期间内的债 务利息、运营费用等 | -20,663,863.75 |
| 本期可供分配金额 | 83,803,123.83 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额4,005.76万元
计算中，其他调整调增1,315.39万元，未来支出预留扣减669.38万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 3,811.07 |
| 其他调整 | +1,315.39 |
| 应收应付项目变动 | −334.88 |
| 购买不动产等资本支出 | −116.44 |
| 未来支出预留 | −669.38 |
| 可供分配金额 | 4,005.76 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 38,110,741.57 |
| 其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资产相关调整、非同一控制下合并损益、期初现金余额等 | 13,153,854.72 |
| 应收和应付项目的变动 | -3,348,751.20 |
| 当期购买不动产项目等资本性支出 | -1,164,399.42 |
| 未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等 | -6,693,843.97 |
| 本期可供分配金额 | 40,057,601.70 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价3.408元
近12个月实付分派 / 现价3.57%
较中债10年国债利差188bp
P/V（iFinD口径）1.004
P/V处于自身历史第10百分位，历史窗口始于2025-04-21。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
南方顺丰物流与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2025-04-21 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-16.0%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-22.2%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
18.2%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
1,117.1 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
指标分化P/V 处于自身历史偏低区间
2026Q2，深圳项目期末出租率报92.41%，较2026Q1下降2.82个百分点。经营指标出现分化：5项改善、5项走弱、3项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.68%；P/V 为0.98，处于自身可比历史的1%分位。
P/V 0.98 处于自身历史偏低区间，但深圳项目的期末出租率尚未形成清晰方向；现金兑现和下一季同口径经营数据将决定判断如何收敛；另需跟踪诉讼、安全与运营事件。
在2026Q3同一资产范围内，若以深圳项目的期末出租率为首的可比经营指标中至少一项较2026Q2上升、至少一项下降，指标分化得到验证。诉讼、安全与运营事件核查：事件进展、责任与损失、保险覆盖、恢复情况和现金流影响。
若2026Q3包括深圳项目的期末出租率在内的全部可比核心经营指标相对2026Q2呈同一方向，且可供分配金额相对2026Q2的0.40亿元同向变化，分化判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 6.27%
同板块位置
第41百分位低位高位
自身历史位置
第98百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-3.4%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
+1.2%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
出租率和可租面积均不含武汉项目宿舍；51.45元是月末租价的季度平均，51.55元是季末值。
原文第7页出租与去化压力
武汉项目所在地武汉市东西湖区有一处新增物流中心建成入市，会一定程度分流东西湖区市场需求，武汉项目去化承压；
原文第11页诉讼、安全与运营事件
同时，就原租户拖欠租金事宜，合肥丰泰已正式提起诉讼。
原文第29页供给与区域竞争
武汉项目所在地武汉市东西湖区有一处新增物流中心建成入市，会一定程度分流东西湖区市场需求，武汉项目去化承压；
原文第11页未来，面对持续加剧的市场竞争环境，运营管理机构将会持续发挥市场化经营优势，通过开展专项招商活动、更具竞争力的租金方案，持续优化租户结构，以保障经营收益的可持续性。
原文第29页随着市场竞争加剧、消费结构升级及供应链效率要求提升，行业由规模扩张逐步转向质量提升、业态多元。
原文第18页租金与回款压力
同时，就原租户拖欠租金事宜，合肥丰泰已正式提起诉讼。
原文第29页租户集中与租约到期
4.4.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明本报告期内经营性现金流流入贡献超过10%的客户包括深圳顺路物流有限公司、湖北顺丰运输有限公司、安徽顺丰速运有限公司，均为顺丰控股子公司，上述租户业务稳定，对分拨中心、仓库、配套设施有租赁需求并具备租金支付能力。
原文第25页近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
定期报告
分派权益登记
- 基金上市
南方顺丰物流REIT于 2025-04-21 上市，基金管理人为南方基金管理股份有限公司。
报告原文
南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
南方顺丰物流REIT：南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-31 · 深圳证券交易所
南方顺丰物流REIT：南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-21 · 深圳证券交易所
南方顺丰物流REIT：南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 深圳证券交易所
南方顺丰物流REIT：南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-31 · 深圳证券交易所
南方顺丰物流REIT：南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 深圳证券交易所
南方顺丰物流REIT：南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告
2025Q3 · 2025-10-28 · 深圳证券交易所
南方顺丰物流REIT：南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2025H1 · 2025-08-30 · 深圳证券交易所
南方顺丰物流REIT：南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告
2025Q2 · 2025-07-21 · 深圳证券交易所