180501.SZ · 保障性租赁住房 · 基础设施公募REIT

红土创新深圳安居REIT

红土创新基金管理有限公司 · 4项资产

成立 2022-08-22 · 上市 2022-08-31 · 托管人招商银行股份有限公司

报告资料截至 2026-10-24行情截至 2026-08-31

阅读期间2026Q3 · 2026-10-24

住宅期末出租率从97.96%略降至97.42%，商铺则由76.96%降至61.35%。商铺可租面积只有414.11平方米，不能用它的大幅波动概括整个住房组合。

资产概况

安居百泉阁项目

项目公司: 深圳市安居百泉阁管理有限公司
业态: 保障性租赁住房
区位: 深圳市福田区安托山片区，地处侨香三道与安托山六路交汇处
经营模式: 提供住房租赁服务

安居锦园项目

项目公司: 深圳市安居锦园管理有限公司
业态: 保障性租赁住房
区位: 深圳市罗湖区笋岗片区，地处田西路与宝田路交汇处以东
经营模式: 提供住房租赁服务

保利香槟苑项目

项目公司: 深圳市安居鼎吉管理有限公司
业态: 保障性租赁住房
区位: 深圳市大鹏新区，坐落于大鹏办事处鹏飞路南侧
经营模式: 提供住房租赁服务

凤凰公馆项目

项目公司: 深圳市安居鼎吉管理有限公司
业态: 保障性租赁住房
区位: 深圳市坪山区碧岭街道，坐落于碧沙北路以西龙勤路以南
经营模式: 提供住房租赁服务

评估基准日 2025-12-31 原文第100页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

住宅期末出租率从97.96%略降至97.42%，商铺则由76.96%降至61.35%。商铺可租面积只有414.11平方米，不能用它的大幅波动概括整个住房组合。

原文第13页原文第14页原文第15页原文第16页原文第17页

项目经营指标与明细

2026Q3没有单列的经营快照。各期原值按所属报告展示。

期末出租率

单位：% · 2025Q1—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；仅披露资产级数据，各资产分别成线。最新值见 2026Q3 季报第 16 页。

有效租金

单位：元/平方米/月 · 2025Q1—2025Q4

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；仅披露资产级数据，各资产分别成线。最新值见 2025Q4 季报第 16 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2025Q1—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；仅披露资产级数据，各资产分别成线。最新值见 2026Q3 季报第 17 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 18 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额2,372.88万元

计算中，2-使用以前期间预留的运营费用调增476.20万元，未来支出预留扣减435.04万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	2,229.75
应收应付项目变动	+150.40
2-使用以前期间预留的运营费用	+476.20
1-预留资本性支出	−13.43
2-不可预见费用	−35.00
未来支出预留	−435.04
可供分配金额	2,372.88

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	22,297,497.38
1-应收和应付项目的变动	1,503,975.20
2-使用以前期间预留的运营费用	4,762,008.05
1-预留资本性支出	-134,261.08
2-不可预见费用	-350,000.00
3-未来合理期间内的运营费用	-4,350,438.79
本期可供分配金额	23,728,780.76

2026中报 · 第12页 2026中报 · 第13页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额1,221.67万元

计算中，应收应付项目变动调增215.66万元，未来支出预留扣减267.68万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	1,091.37
应收应付项目变动	+215.66
2-使用以前期间预留的运营费用	+206.53
1-重大资本性支出	−6.71
2-不可预见费用预留	−17.50
未来支出预留	−267.68
可供分配金额	1,221.67

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	10,913,687.92
1-应收和应付项目的变动	2,156,615.45
2-使用以前期间预留的运营费用	2,065,278.55
1-重大资本性支出	-67,130.54
2-不可预见费用预留	-175,000.00
3-未来合理期间内的运营费用	-2,676,799.38
本期可供分配金额	12,216,652.00

2026年第3季度报告 · 第8页 2026年第3季度报告 · 第7页

2026Q3现金说明

本季可供分配金额1,221.67万元（每份0.0244元），基金经营现金流净额813.01万元。

原文第7页

报告期内实际分配1,192.99万元，按支付期间列示，不等于本季新产生的可供分配金额。

原文第7页

更多财务指标

基金收入

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2025-09-05	截至2025-06-30	0.0471	原文第7页
2025-11-18	截至2025-09-30	0.0243	原文第7页
2026-04-15	截至2025-12-31	0.0240	原文第7页
2026-05-27	截至2026-03-31	0.0236	原文第7页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价3.230元

近12个月实付分派 / 现价3.68%

较中债10年国债利差200bp

P/V（iFinD口径）1.296

P/V处于自身历史第58百分位，历史窗口始于2022-08-31。

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

红土创新深圳安居与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2022-08-31 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

-2.6%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-7.6%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

11.2%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

316.3 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

现金改善，经营待证P/V 处于自身历史中部区间

经营变化

2026Q2，基金整体的可供分配金额为0.12亿元，较2026Q1上升1.15%。本次改善出现在现金端；底层经营指标尚无同口径变化，经营方向仍待确认。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.62%；P/V 为1.34，处于自身可比历史的60%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 1.34 处于自身历史中部区间，基金整体的可供分配金额本季改善，但底层经营驱动尚缺少同口径变化；现金结果需要等待经营数据解释；现金侧还需计入资本开支与重大维修。

下一期验证

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不低于0.119亿元，现金改善获得下一期确认；底层经营方向仍须由新披露的经营指标单独判断。现金支出核查：项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不高于0.118亿元，本季现金改善判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 3.09%

同板块位置

第6百分位低位高位

自身历史位置

第42百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-21 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-1.4%

2026-04-21 至 2026-05-22

相对同类中位数

+0.7%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

项目分住宅、商铺、车位三种口径；住宅和商铺按面积、停车场按车位计数，不可合并成一个出租率。

原文第13页

资本开支与重大维修

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

上年同期本基金预留资本性支出金额为人民币293,227.10 元，预留不可预见费用金额为人民币700,000.00 元。

原文第13页

租户集中与租约到期

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

4.4.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明本报告期内，单一租赁面积及现金流占比超过10%的承租人有一家，为荣耀终端股份有限公司。

原文第32页

近期事项与上市扩募记录

2026-07-01 — 2026-08-31报告披露期

预计时段披露期内

全市场 · 2026年中期报告披露期

2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。

中国证券监督管理委员会

2026-10-01 — 2026-10-27报告披露期

预计时段即将发生

全市场 · 2026年三季度报告披露期

2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2027-01-01 起 · 截止日期待定报告披露期

预计时段日期待定

全市场 · 2026年四季度报告披露期

2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2026-08-31定期报告

已确认已完成