滟澜新宸项目
- 项目公司
- 北京昌保住房租赁有限公司
- 业态
- 租赁住房
- 区位
- 北京市昌平区能源西路2号院
- 经营模式
- 向昌平区符合一定条件的单位及其员工提供租赁服务，并收取相应租金
180503.SZ · 保障性租赁住房 · 基础设施公募REIT
中航北京昌保租赁住房REIT
中航基金管理有限公司 · 3项资产
成立 2026-04-16 · 上市 2026-04-29 · 托管人 中国银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
三项住房的期末出租率95.66%，较6月末95.84%小幅回落。未来融尚家园有一批租户临近三年租期期满，配租衔接影响的是该项目，不是三处同时退租。
资产概况
国瑞熙院项目
- 项目公司
- 北京昌保住房租赁有限公司
- 业态
- 租赁住房
- 区位
- 北京市昌平区沟自头街3号院一区
- 经营模式
- 向昌平区符合一定条件的单位及其员工提供租赁服务，并收取相应租金
未来融尚家园项目
- 项目公司
- 北京昌保住房租赁有限公司
- 业态
- 租赁住房
- 区位
- 北京市昌平区岭上东路6号院
- 经营模式
- 向符合一定条件的新毕业大学生提供租赁服务，并收取相应租金
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额3,432.14万元
计算中，其他调整调增96,310.18万元，1-购买不动产项目等资本性 支出扣减66,624.72万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 1,514.06 |
| 其他调整 | +96,310.18 |
| 应收应付项目变动 | +549.57 |
| 1-购买不动产项目等资本性 支出 | −66,624.72 |
| 2-偿还外部借款本金 | −25,200.02 |
| 3-支付的利息和所得税费用 | −63.31 |
| 未来支出预留 | −3,053.62 |
| 可供分配金额 | 3,432.14 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 15,140,636.74 |
| 1-其他可能的调整项，例如不 动产基金发行份额募集的资 金、处置不动产项目资产取得 的现金、金融资产相关调整、 期初现金余额等 | 963,101,787.12 |
| 2-应收和应付项目的变动 | 5,495,695.13 |
| 1-购买不动产项目等资本性 支出 | -666,247,247.21 |
| 2-偿还外部借款本金 | -252,000,177.00 |
| 3-支付的利息和所得税费用 | -633,077.73 |
| 4-未来合理相关支出预留，包 括重大资本性支出（例如固定 资产正常更新、大修、改造 等）、未来合理期间内的债务 利息、运营费用等 | -30,536,238.96 |
| 本期可供分配金额 | 34,321,378.09 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额788.76万元
计算中，1-期初现金余额调增6,485.76万元，1-前期可供分配金额扣减3,432.14万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 885.13 |
| 1-期初现金余额 | +6,485.76 |
| 1-前期可供分配金额 | −3,432.14 |
| 2-支付的利息和所得税费用 | −168.37 |
| 3-应收应付的变动 | −285.56 |
| 未来支出预留 | −2,696.07 |
| 可供分配金额 | 788.76 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 8,851,339.52 |
| 1-期初现金余额 | 64,857,617.05 |
| 1-前期可供分配金额 | -34,321,378.09 |
| 2-支付的利息和所得税费用 | -1,683,704.14 |
| 3-应收应付的变动 | -2,855,625.39 |
| 4-未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（例如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等 | -26,960,662.39 |
| 本期可供分配金额 | 7,887,586.56 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
本季可供分配金额788.76万元（每份0.0197元），基金经营现金流净额431.19万元。
原文第5页实际支付的分派记录
统计窗口 2026-04-29之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。
当前资料中没有可列示的实付分派记录。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价2.904元
P/V（iFinD口径）1.361
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
中航北京昌保租赁住房与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2026-04-29 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
—
后复权价格收益
120 日最大回撤
—
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
—
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
312.6 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
信息不足自身历史位置暂不可比
截至2026Q2，现有披露尚未形成连续可比的季度经营序列；本期不判断经营方向。
截至2026-07-30，尚未形成完整12个月的实际支付现金记录；P/V 为1.35，有效历史较短，暂不判断所处位置。
P/V 1.35的自身历史位置暂不可比，但核心经营指标尚未形成清晰方向；现金兑现和下一季同口径经营数据将决定判断如何收敛。
若2026Q3按相同资产范围披露期末出租率、收缴率中至少一项连续两期、单位一致的数据，经营方向才具备复核条件。
若2026Q3仍无期末出租率、收缴率的连续可比数据，或资产范围发生变化，继续维持不判断。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 3.17%
同板块位置
第17百分位低位高位
风险与资料
三处人才公租房分项目执行政府定价，季报明确不宜合并计算租金单价。
原文第8页近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
基金上市
- 基金上市
中航北京昌保租赁住房REIT于 2026-04-29 上市，基金管理人为中航基金管理有限公司。