成都大悦城
- 项目公司
- 成都博悦商业管理有限公司
- 业态
- 商业零售
- 区位
- 四川省成都市武侯区大悦路518号
- 经营模式
- 以自持购物中心资产向符合要求的承租商户提供租赁及购物中心整体运营服务并收取租金、物业管理费、推广费等收入，各承租商户统一管理、分散经营。整体分为承租商户的招商与进租、续租、退租、项目现金流的回收流程以及运营管理、物业管理。
180603.SZ · 消费基础设施 · 基础设施公募REIT
华夏大悦城消费REIT
华夏基金管理有限公司 · 1项资产
成立 2024-09-03 · 上市 2024-09-20 · 托管人 中国农业银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
成都大悦城期末出租率从97.05%升至98.28%，但实际出租面积从82,952平方米降至82,753平方米。比率改善的关键是可租面积缩得更多。
资产概况
评估基准日 2025-12-31 原文第45页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额9,216.91万元
计算中，未来支出预留调增357.63万元，1.当期购买不动产项目等资本 性支出扣减768.32万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 9,831.55 |
| 未来支出预留 | +357.63 |
| 其他调整 | +96.70 |
| 1.当期购买不动产项目等资本 性支出 | −768.32 |
| 2.支付利息及所得税费用 | −264.95 |
| 应收应付项目变动 | −35.71 |
| 可供分配金额 | 9,216.91 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 98,315,499.51 |
| 1.未来合理相关支出预留，包括 重大资本性支出（如固定资产正 常更新、大修、改造等）、未来 合理期间内需要偿付的经营性 负债、运营费用等 | 3,576,278.21 |
| 2.其他可能的调整项，如不动产 基金发行份额募集的资金、处置 不动产项目资产取得的现金、金 融资产相关调整、期初现金余额 等 | 967,033.14 |
| 1.当期购买不动产项目等资本 性支出 | -7,683,178.92 |
| 2.支付利息及所得税费用 | -2,649,471.06 |
| 3.应收和应付项目的变动 | -357,099.84 |
| 本期可供分配金额 | 92,169,061.04 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额4,656.93万元
计算中，应收应付项目变动调增2,066.56万元，未来支出预留扣减2,264.68万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 4,721.99 |
| 其他调整 | +169.87 |
| 应收应付项目变动 | +2,066.56 |
| 购买不动产等资本支出 | −36.81 |
| 未来支出预留 | −2,264.68 |
| 可供分配金额 | 4,656.93 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 47,219,900.03 |
| 其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等 | 1,698,731.32 |
| 应收和应付项目的变动 | 20,665,649.35 |
| 当期购买不动产项目等资本性支出 | -368,129.79 |
| 未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等 | -22,646,809.60 |
| 本期可供分配金额 | 46,569,341.31 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价4.330元
近12个月实付分派 / 现价4.24%
较中债10年国债利差255bp
P/V（iFinD口径）1.193
P/V处于自身历史第20百分位，历史窗口始于2024-09-20。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
华夏大悦城消费与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2024-09-20 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-4.8%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-13.9%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
16.6%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
860.7 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营承压P/V 处于自身历史偏低区间
2026Q2，成都博悦商业管理实现项目营业收入0.87亿元，较2026Q1下降3.86%。经营线索偏弱：2项走弱、0项改善、0项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为4.20%；P/V 为1.21，处于自身可比历史的20%分位。
P/V 1.21 处于自身历史偏低区间，与成都博悦商业管理的项目营业收入承压并存；当前需要分辨估值折价是风险补偿，还是经营接近阶段性底部；消费侧还需对照销售与客流变化。
若2026Q3同资产、同口径下，成都博悦商业管理的项目营业收入不超过0.87亿元，且可供分配金额不高于2026Q2的0.46亿元，本季经营压力得到验证。消费经营核查：同店销售、可比客流、提成租金、主力店经营与商户调整。
若2026Q3同口径成都博悦商业管理的项目营业收入达到或超过0.91亿元，且可供分配金额不低于2026Q2的0.46亿元，本季承压判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 2.70%
同板块位置
第29百分位低位高位
自身历史位置
第69百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-2.1%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
+0.1%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
出租率的分子和分母同时减少，分母降得更多；比率升高不能替代新增出租面积。
原文第8页供给与区域竞争
各项目互相“卷”品牌、场景打造、内容创造、体验和服务质量，以差异化运营应对激烈的市场竞争。
原文第17页销售与客流压力
反之，当经济面临下行压力时，消费也会趋于谨慎，导致客流和销售下降。
原文第17页租户集中与租约到期
租户集中度方面，报告期内的租金收入（固定租金和抽成租金收入，含增值税）贡献前五名的租户，其租金收入及占全部租金收入的比例分别为：租户A 为720.55 万元、2.39%；
原文第16页近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
分派宣告
已确认已完成
华夏大悦城消费REIT · 现金分派方案公告
华夏大悦城消费REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2026年3月31日，每份基金份额 0.04619 元。
深圳证券交易所 · 第 1 页- 基金上市
华夏大悦城消费REIT于 2024-09-20 上市，基金管理人为华夏基金管理有限公司。
报告原文
华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
华夏大悦城消费REIT：华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-31 · 深圳证券交易所
华夏大悦城消费REIT：华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-21 · 深圳证券交易所
华夏大悦城商业REIT：华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 深圳证券交易所
华夏大悦城商业REIT：华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-31 · 深圳证券交易所
华夏大悦城商业REIT：华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 深圳证券交易所
华夏大悦城商业REIT：华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告
2025Q3 · 2025-10-28 · 深圳证券交易所
华夏大悦城商业REIT：华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2025H1 · 2025-08-30 · 深圳证券交易所
华夏大悦城商业REIT：华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告
2025Q2 · 2025-07-21 · 深圳证券交易所
华夏大悦城商业REIT：华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告
2025Q1 · 2025-04-22 · 深圳证券交易所
华夏大悦城商业REIT：华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告
2024FY · 2025-03-31 · 深圳证券交易所
华夏大悦城商业REIT：华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2024年第4季度报告
2024Q4 · 2025-01-22 · 深圳证券交易所