华威西营里农产品交易中心
- 项目公司
- 福州华威智慧农产品有限公司
- 业态
- 商业零售-农贸市场
- 区位
- 福建省福州市仓山区盘屿路855号，东临阳岐路，南临盘屿路，西临上尚城，北临长埕路，位于海峡奥体商圈
- 经营模式
- 向商户提供农产品批发市场经营及其他配套用途所需的场地，收取租金、综合服务费、停车费、广告费等收入
180605.SZ · 消费基础设施 · 基础设施公募REIT
易方达华威市场REIT
易方达基金管理有限公司 · 1项资产
成立 2025-01-13 · 上市 2025-01-24 · 托管人 中国工商银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
华威市场期末出租率94.62%，略低于上年同期94.83%，平均月租从125.28元升至126.67元。租价小幅提高，并未带来明显的出租率变化。
资产概况
评估基准日 2025-12-31 原文第100页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
华威市场期末出租率94.62%，略低于上年同期94.83%，平均月租从125.28元升至126.67元。租价小幅提高，并未带来明显的出租率变化。
原文第9页现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额4,537.29万元
计算中，1.使用以前期间预留的费用调增2,200.86万元，未来支出预留扣减1,152.17万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 4,673.28 |
| 1.使用以前期间预留的费用 | +2,200.86 |
| 1.支付的所得税费用 | −266.14 |
| 2.本期资本性支出 | −141.77 |
| 未来支出预留 | −1,152.17 |
| 应收应付项目变动 | −776.77 |
| 可供分配金额 | 4,537.29 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 46,732,806.04 |
| 1.使用以前期间预留的费用 | 22,008,603.73 |
| 1.支付的所得税费用 | -2,661,446.08 |
| 2.本期资本性支出 | -1,417,714.79 |
| 3.未来合理支出相关预留 | -11,521,673.37 |
| 4.应收和应付项目的变动 | -7,767,655.14 |
| 本期可供分配金额 | 45,372,920.39 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额2,266.72万元
计算中，使用以前期间预留的费用调增1,200.25万元，未来支出预留扣减734.08万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 2,112.24 |
| 使用以前期间预留的费用 | +1,200.25 |
| 本期资本性支出 | −35.28 |
| 未来支出预留 | −734.08 |
| 应收应付项目变动 | −276.41 |
| 可供分配金额 | 2,266.72 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 21,122,446.71 |
| 使用以前期间预留的费用 | 12,002,458.12 |
| 本期资本性支出 | -352,762.10 |
| 未来合理支出相关预留 | -7,340,808.72 |
| 应收和应付项目的变动 | -2,764,130.54 |
| 本期可供分配金额 | 22,667,203.47 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价4.251元
近12个月实付分派 / 现价2.99%
较中债10年国债利差130bp
P/V（iFinD口径）1.363
P/V处于自身历史第5百分位，历史窗口始于2025-01-24。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
易方达华威市场与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2025-01-24 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-14.6%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-19.3%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
15.6%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
761.5 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营承压P/V 处于自身历史偏低区间
2026Q2，福州华威智慧农产品实现项目营业收入0.27亿元，较2026Q1下降2.35%。经营线索偏弱：2项走弱、0项改善、0项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为2.93%；P/V 为1.40，处于自身可比历史的6%分位。
P/V 1.40 处于自身历史偏低区间，与福州华威智慧农产品的项目营业收入承压并存；当前需要分辨估值折价是风险补偿，还是经营接近阶段性底部；租赁侧还需辨认出租与去化压力的边际变化。
若2026Q3同资产、同口径下，福州华威智慧农产品的项目营业收入不超过0.27亿元，且可供分配金额不高于2026Q2的0.23亿元，本季经营压力得到验证。租赁经营核查：同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。
若2026Q3同口径福州华威智慧农产品的项目营业收入达到或超过0.28亿元，且可供分配金额不低于2026Q2的0.23亿元，本季承压判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 2.75%
同板块位置
第38百分位低位高位
自身历史位置
第84百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-3.2%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
-1.0%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
动线调整使期末可租面积比上季增加6.44平方米；租金单价包括物业和综合服务费。
原文第9页出租与去化压力
消费端，居民外出就餐支出趋于审慎，客流恢复节奏放缓，餐饮类租户经营基本面未见明显好转，此类配套业态出租率和收缴率承压加剧；
原文第9页供给与区域竞争
华北、华中、华东、华南的农产品批发市场竞争较为激烈，由于人口密度、餐饮需求、政策引导等多方面因素，上述区域的农产品批发市场较多，覆盖范围重合度较高，各市场间的竞争手段更加激烈；
原文第19页租户集中与租约到期
4.4.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明本报告期内无来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况。
原文第22页近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
- 基金上市
易方达华威市场REIT于 2025-01-24 上市，基金管理人为易方达基金管理有限公司。
报告原文
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