佛山映月湖环宇城项目
- 项目公司
- 佛山海映商业管理有限公司
- 业态
- 商业零售
- 区位
- 广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路6号南宇广场
- 经营模式
- 以自持购物中心资产向符合要求的承租商户提供租赁及购物中心整体运营服务并收取租金、物业管理费、推广服务费等收入，各承租商户统一管理、分散经营。
180607.SZ · 消费基础设施 · 基础设施公募REIT
华夏中海消费REIT
华夏基金管理有限公司 · 1项资产
成立 2025-10-20 · 上市 2025-10-31 · 托管人 中信银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
映月湖环宇城9月末出租率99.45%，已租面积较6月末少382平方米。观察重点在四季度原超市退出后，新租户何时开业计租。
资产概况
评估基准日 2025-12-31 原文第37页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额3,347.60万元
计算中，应收应付项目变动调增107.82万元，未来支出预留扣减254.73万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 3,527.14 |
| 应收应付项目变动 | +107.82 |
| 购买不动产等资本支出 | −29.31 |
| 支付利息及所得税 | −3.31 |
| 未来支出预留 | −254.73 |
| 可供分配金额 | 3,347.60 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 35,271,395.87 |
| 1.应收和应付项目的变动 | 1,078,164.39 |
| 1.当期购买不动产项目等资本性支出 | -293,148.52 |
| 2.支付的利息及所得税费用 | -33,056.88 |
| 3.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如 固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间 内需要偿付的经营性负债、运营费用等 | -2,547,339.83 |
| 本期可供分配金额 | 33,476,015.03 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额1,700.58万元
计算中，应收应付项目变动调增371.89万元，未来支出预留扣减190.29万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 1,551.08 |
| 应收应付项目变动 | +371.89 |
| 购买不动产等资本支出 | −32.10 |
| 未来支出预留 | −190.29 |
| 可供分配金额 | 1,700.58 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 15,510,751.65 |
| 应收和应付项目的变动 | 3,718,921.29 |
| 当期购买不动产项目等资本性支出 | -320,954.37 |
| 未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等 | -1,902,938.29 |
| 本期可供分配金额 | 17,005,780.28 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价5.370元
已观察期间实付分派 / 现价1.83%
P/V（iFinD口径）1.167
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
华夏中海消费与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2025-10-31 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-6.4%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-17.6%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
18.5%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
205.5 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营改善自身历史位置暂不可比
2026Q2，佛山海映商业管理实现项目营业收入0.33亿元，较2026Q1上升7.44%。经营线索偏正面：2项改善、0项走弱、0项持平。
截至2026-07-30，尚未形成完整12个月的实际支付现金记录；P/V 为1.21，有效历史较短，暂不判断所处位置。
P/V 1.21的自身历史位置暂不可比，但佛山海映商业管理的项目营业收入已有改善线索；下一步看改善能否传导至现金。
若2026Q3同资产、同口径下，佛山海映商业管理的项目营业收入达到或超过0.33亿元，本季经营改善得到验证。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。
若2026Q3同口径佛山海映商业管理的项目营业收入不超过0.30亿元，本季改善判断失效。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 2.21%
同板块位置
第12百分位低位高位
自身历史位置
第51百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-6.9%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
-4.7%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
原超市占可租面积17.02%，租约10月8日才终止；9月末的出租率尚未反映后续完整空置。
原文第8页近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
分派宣告
已确认已完成
华夏中海消费REIT · 现金分派方案公告
华夏中海消费REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2026年3月31日，每份基金份额 0.05485 元。
深圳证券交易所 · 第 1 页- 基金上市
华夏中海消费REIT于 2025-10-31 上市，基金管理人为华夏基金管理有限公司。
报告原文
华夏中海消费封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
华夏中海消费REIT：华夏中海消费封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-31 · 深圳证券交易所
华夏中海消费REIT：华夏中海消费封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-21 · 深圳证券交易所
华夏中海商业REIT：华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 深圳证券交易所
华夏中海商业REIT：华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-31 · 深圳证券交易所
华夏中海商业REIT：华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 深圳证券交易所