2026Q2，佛山海映商业管理实现项目营业收入0.33亿元，较2026Q1上升7.44%。经营线索偏正面：2项改善、0项走弱、0项持平。
消费基础设施基础设施公募REIT产权类SZSE
华夏中海消费REIT
180607.SZ
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
本季投资判断
决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营改善自身历史位置暂不可比
截至2026-07-30，尚未形成完整12个月的实际支付现金记录；P/V 为1.21，有效历史较短，暂不判断所处位置。
P/V 1.21的自身历史位置暂不可比，但佛山海映商业管理的项目营业收入已有改善线索；下一步看改善能否传导至现金。
若2026Q3同资产、同口径下，佛山海映商业管理的项目营业收入达到或超过0.33亿元，本季经营改善得到验证。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。
若2026Q3同口径佛山海映商业管理的项目营业收入不超过0.30亿元，本季改善判断失效。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
季报横截面
2026Q2
中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22
冻结决策快照
2026-07-30
现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30
事后市场跟踪
2026-08-21
只检验价格是否确认，不回写原判断
当前估值与现金回报
数据截至 2026-08-21；用于事后跟踪，不改写上方冻结决策快照。
未复权收盘价
5.401
2026-08-21 · 现金回报分母
实际支付现金 / 现价
1.8%
上市以来实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价；非年化
较中债10年国债
—
完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%
P/V（iFinD）
1.175
自身历史数据较短
产权类阅读
实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报，但历史支付不等于未来可持续水平，仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。
年报评估信息时效
—
最新年报暂未披露可识别的评估基准日
季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化
2026Q2横截面；估值数据截至 2026-07-21，观察日 2026-07-22，不是页面当前值。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
2.21%
不是项目全周期IRR或实际现金分派率
同板块位置
偏低（第12百分位）
按产权类型与经营板块比较
自身历史位置
中间（第51百分位）
仅使用当时已经出现的历史数据
经营方向
资料待补充
当季资料不足
交叉判断
经营资料不足
当季经营方向资料不足，暂不分类，也不根据收益率单独作出判断。
阶段性判断当季经营方向尚未形成，不按估值收益率单独下结论。
底层资产
1 项资产；名称、区位与经营模式来自正式披露。
佛山映月湖环宇城项目
- 项目公司
- 佛山海映商业管理有限公司
- 业态
- 商业零售
- 区位
- 广东省佛山市南海区桂城街道石龙南路6号南宇广场
- 经营模式
- 以自持购物中心资产向符合要求的承租商户提供租赁及购物中心整体运营服务并收取租金、物业管理费、推广服务费等收入，各承租商户统一管理、分散经营。
本期经营观察
结合财务结果与行业经营指标，口径变化将单独说明。
2026Q2
待观察
不可比：成立/上市不足一个完整同比期间
营业收入
3,263.4 万元
本期披露值
EBITDA
1,926.0 万元
本期披露值
期末出租率
100.00 %
本期披露值
季度整体销售同比
13.3%
本期披露值
季度整体客流同比
10.6%
本期披露值
期内平均租金单价（含税）
156.39 元/平方米/月
本期披露值
期末剩余租期
3.83 年
本期披露值
期末租金收缴率
100.00 %
本期披露值
期末可供出租面积
7.0 万平方米
本期披露值
统计范围：核心指标优先采用季报披露的项目整体值；仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。
比较说明：成立/上市不足一个完整同比期间
结构性风险观察
按同一风险主题跨期跟踪，不以单次披露替代趋势判断。
已有单期风险事件，但尚不足以识别持续性风险线索。
基金财务与分派
财务指标按一致范围整理，扩募及资产范围变化将分段呈现。
历史数据尚不足以形成连续财务曲线，当前以已披露数据逐期展示。
事后价格确认
行情截至 2026-08-21；综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现，不回写原决策快照。
后复权收盘价
5.494
2026-08-21
P/V
1.18
iFinD口径 · 仅与自身历史比较
近 20 日
-4.6%
后复权价格收益
近 60 日
+1.6%
后复权价格收益
近 120 日
-10.4%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-18.8%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
18.5%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
228.9 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
华夏中海消费与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2025-10-31 — 2026-08-21
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-6.9%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
-4.7%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
近期重要事项
汇总已公告安排、预计披露期及近期已发生事项。
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-21，适用基金已披露 0/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
分派宣告
已确认已完成
华夏中海消费REIT · 现金分派方案公告
华夏中海消费REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2026年3月31日，每份基金份额 0.05485 元。
深圳证券交易所 · 第 1 页定期报告
上市与扩募档案
成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理，与近期事件日历分开展示。
- 基金上市
华夏中海消费REIT于 2025-10-31 上市，基金管理人为华夏基金管理有限公司。
历史定期报告
点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。