508000.SH · 产业园区 · 基础设施公募REIT

华安张江产业园REIT

华安基金管理有限公司 · 2项资产

成立 2021-06-07 · 上市 2021-06-21 · 托管人招商银行股份有限公司

报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31

阅读期间2026Q3 · 2026-10-27

项目整体：期末出租率90.25%（上年同表为92.17%）；期末租金单价水平5.23元/平/天（上年同表为5.48元/平/天）。报告的租赁业态分布中，集成电路占39.33%、TMT占19.66%；其余部分包括空置待租，不能把这组比例当作租金收入结构。

资产概况

张江光大园

项目公司: 上海中京电子标签集成技术有限公司
业态: 产业园区
区位: 上海市浦东新区盛夏路500弄
经营模式: 园区管理，包括园区房屋租赁，物业管理及停车场（库）经营并获取经营收益

张润大厦

项目公司: 上海张润置业有限公司
业态: 产业园区
区位: 上海市浦东新区盛夏路61弄1-3号、金秋路158号
经营模式: 园区管理，包括园区房屋租赁和停车场服务并获取经营收益

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

原文第8页原文第9页

项目经营指标与明细

期末出租率

单位：% · 2021Q3—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；2023-06-16首次扩募生效，存量指标按季末时点列示。最新值见 2026Q3 季报第 8 页。

有效租金

单位：元/平方米/天 · 2025Q4—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2023Q3—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2026Q3 季报第 8 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 10 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额4,948.44万元

计算中，2-应收项目的减少调增387.71万元，1-应付项目的减少扣减542.76万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	4,830.20
1-本期所得税费用调整	+112.43
2-应收项目的减少	+387.71
3-预留支出	+160.86
1-应付项目的减少	−542.76
可供分配金额	4,948.44

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	48,301,980.70
1-本期所得税费用调整	1,124,295.11
2-应收项目的减少	3,877,125.12
3-预留支出	1,608,563.00
1-应付项目的减少	-5,427,555.35
本期可供分配金额	49,484,408.58

2026中报 · 第9页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额2,336.90万元

计算中，2-预留支出调增316.82万元，2-应收项目的增加扣减281.62万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	2,128.36
1-应付项目的增加	+303.73
2-预留支出	+316.82
1-本期所得税费用调整	−25.75
2-应收项目的增加	−281.62
3-购买不动产项目的支出	−104.64
可供分配金额	2,336.90

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	21,283,567.76
1-应付项目的增加	3,037,340.38
2-预留支出	3,168,153.60
1-本期所得税费用调整	-257,489.47
2-应收项目的增加	-2,816,174.61
3-购买不动产项目的支出	-1,046,438.96
本期可供分配金额	23,368,958.70

2026年第3季度报告 · 第6页 2026年第3季度报告 · 第5页

2026Q3现金说明

本季可供分配金额2,336.90万元（每份0.0243元），基金经营现金流净额1,946.85万元。

原文第5页

报告期内实际分配4,947.60万元，按支付期间列示，不等于本季新产生的可供分配金额。

原文第5页

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2025-09-24	截至2025-06-30	0.0625	原文第6页
2026-04-22	截至2025-12-31	0.0549	原文第5页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价1.946元

近12个月实付分派 / 现价6.03%

较中债10年国债利差434bp

P/V（iFinD口径）0.701

P/V处于自身历史第8百分位，历史窗口始于2023-06-19。

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

华安张江产业园与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2021-06-21 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

-21.7%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-31.0%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

19.3%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

569.3 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营改善P/V 处于自身历史偏低区间

经营变化

2026Q2，张润大厦收缴率报100.00%，较2025Q4上升1.40个百分点。经营线索偏正面：2项改善、0项走弱、0项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为6.35%；P/V 为0.67，处于自身可比历史的4%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 0.67 处于自身历史偏低区间，而张润大厦的收缴率已出现改善线索；分歧在于改善能否继续传导至可供分配金额和实际分派；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，张润大厦的收缴率不低于100.00%，本季经营改善得到验证。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径张润大厦的收缴率不高于98.60%，本季改善判断失效。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 8.30%

同板块位置

第57百分位低位高位

自身历史位置

第100百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-6.4%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

+1.1%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

资产范围与运营依赖变化

基金整体 · 2023FY · 2024-03-30

主要差异原因系招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告假设本基金于2023 年1 月1 日已完成扩募及对新购入基础设施项目的收购，而实际扩募新购入基础设施项目的时间为2023 年6 月7 日。

原文第11页

出租与去化压力

张润大厦 · 2024H1 · 2024-08-31

4.5.2 对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的说明租户A 于2024 年1 月31 日提前退租其在张润大厦租赁的部分面积，退租面积为3,904.58平米，退租涉及的租金和面积占其退租前的49.80%。

原文第15页

基金整体 · 2025FY · 2026-03-27

8.1.3 报告期内运营管理机构采取的运营管理措施以及效果报告期内，面对市场环境变化，运营管理机构采取“稳租户、促去化、强服务”的运营策略，主要措施及效果如下：1、租赁策略优化：积极联动原始权益人，优化租赁政策，加大重点产业上下游（在线经济、金融科技、集成电路、先进制造业）招商力度，保持园区产业集聚优势。

原文第30页

基金整体 · 2025FY · 2026-03-27

整体空置率为33.6%，较2024 年同期有所上升，略高于全市平均空置率水平。

原文第17页

基金整体 · 2023FY · 2024-03-30

张江区域在经历了上半年的退租震荡后，下半年迎来显著回暖，实现净吸纳量的转正，空置率在上海几个主要区域市场中持续保持较低水平。

原文第14页

诉讼、安全与运营事件

基金整体 · 2022FY · 2023-03-30

上述相关仲裁程序已终结，仲裁裁决已生效。

原文第99页

基金整体 · 2022FY · 2023-03-30