上海又一城购物中心
- 项目公司
- 上海又一城购物中心有限公司
- 业态
- 商业零售
- 区位
- 上海市杨浦区淞沪路8号
- 经营模式
- 主要经营模式为对外出租和运营管理，其收入来源主要包括租赁业务收入、联销业务收入、停车费及其他多经收入。
508002.SH · 消费基础设施 · 基础设施公募REIT
华安百联消费REIT
华安基金管理有限公司 · 1项资产
成立 2024-07-11 · 上市 2024-08-16 · 托管人 中国工商银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
又一城出租率96.86%，联销收入同比增长38.52%，租金收入却下降3.48%。消费券和主题活动拉动了本季联销，不能照此外推。
资产概况
评估基准日 2025-12-31 原文第37页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额6,960.69万元
计算中，其他调整调增785.03万元，应收应付项目变动扣减942.12万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 7,247.90 |
| 其他调整 | +785.03 |
| 未来支出预留 | +80.43 |
| 应收应付项目变动 | −942.12 |
| 2-当期购买不动产项目等资 本性支出 | −210.55 |
| 可供分配金额 | 6,960.69 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 72,479,031.78 |
| 1-其他可能的调整项，如不动 产基金发行份额募集的资金、 处置不动产项目资产取得的 现金、金融资产相关调整、期 初现金余额等 | 7,850,308.18 |
| 2-未来合理相关支出预留，包 括重大资本性支出（如固定资 产正常更新、大修、改造等）、 未来合理期间内的债务利息、 运营费用等 | 804,294.99 |
| 1-应收和应付项目的变动 | -9,421,221.07 |
| 2-当期购买不动产项目等资 本性支出 | -2,105,516.76 |
| 本期可供分配金额 | 69,606,897.12 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额3,361.58万元
计算中，应收应付项目变动调增508.28万元，未来支出预留扣减477.18万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 3,427.21 |
| 应收应付项目变动 | +508.28 |
| 购买不动产等资本支出 | −96.73 |
| 未来支出预留 | −477.18 |
| 可供分配金额 | 3,361.58 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 34,272,099.54 |
| 1-应收和应付项目的变动 | 5,082,788.76 |
| 1-当期购买不动产项目等资本性支出 | -967,306.37 |
| 2-未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等 | -4,771,806.99 |
| 本期可供分配金额 | 33,615,774.94 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价2.708元
近12个月实付分派 / 现价2.73%
较中债10年国债利差104bp
P/V（iFinD口径）1.090
P/V处于自身历史第28百分位，历史窗口始于2024-08-16。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
华安百联消费与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2024-08-16 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-16.4%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-26.0%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
21.8%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
790.9 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营承压P/V 处于自身历史偏低区间
2026Q2，上海又一城购物中心期末出租率报94.56%，较2026Q1下降0.60个百分点。经营线索偏弱：2项走弱、0项改善、1项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为5.65%；P/V 为1.05，处于自身可比历史的23%分位。
P/V 1.05 处于自身历史偏低区间，与上海又一城购物中心的期末出租率承压并存；当前需要分辨估值折价是风险补偿，还是经营接近阶段性底部；租赁侧还需辨认租户集中与租约到期的边际变化。
若2026Q3同资产、同口径下，上海又一城购物中心的期末出租率不高于94.56%，且可供分配金额不高于2026Q2的0.32亿元，本季经营压力得到验证。租赁经营核查：前五大客户占比、未来四个季度到期面积、续租状态与替代客户进展。
若2026Q3同口径上海又一城购物中心的期末出租率不低于95.16%，且可供分配金额不低于2026Q2的0.32亿元，本季承压判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 2.89%
同板块位置
第46百分位低位高位
自身历史位置
第73百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-5.5%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
-3.4%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
新增主力店的起始固定租金偏低。含联销、物业费的月均收入密度和固定租金单价是两个不同指标。
原文第8页供给与区域竞争
2025 年预计约272 万平方米的零售物业将完工入市，现有物业将通过开设首店或旗舰店、优化租户组合、翻新物业设施，及设置体验性空间来应对日趋激烈的市场竞争。
原文第15页租金与回款压力
注：租赁部分平均租金单价同比下降主要系期间引入部分主力店，其固定租金部分的起始租金价格基于业态类型、租金收取方式等因素较低所致。
原文第9页租户集中与租约到期
报告期内，上述单一客户及其关联方整体经营情况稳定，相关交易遵循市场化定价原则，公平公开确定交易价格，定价公允。
原文第19页近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
分派宣告
已确认已完成
华安百联消费REIT · 现金分派方案公告
华安百联消费REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2025年12月31日，每份基金份额 0.03934 元。
上海证券交易所 · 第 1 页- 基金上市
华安百联消费REIT于 2024-08-16 上市，基金管理人为华安基金管理有限公司。
报告原文
华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-31 · 上海证券交易所
华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-21 · 上海证券交易所
华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 上海证券交易所
华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-31 · 上海证券交易所
华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 上海证券交易所
华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告
2025Q3 · 2025-10-28 · 上海证券交易所
华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2025H1 · 2025-08-30 · 上海证券交易所
华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告
2025Q2 · 2025-07-21 · 上海证券交易所
华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告
2025Q1 · 2025-04-22 · 上海证券交易所
华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告
2024FY · 2025-03-31 · 上海证券交易所
华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金2024年第4季度报告
2024Q4 · 2025-01-22 · 上海证券交易所
华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告
2024Q3 · 2024-10-25 · 上海证券交易所