中金联东科创REIT · 银万资本 C-REITs 研究平台

资产概况

北京大兴科创产业园

项目公司: 北京恒星意达科技有限公司
业态: 产业园区
区位: 北京市大兴区华佗路50号院
经营模式: 为客户提供产业园区不动产相关的服务，主要通过产业园区租赁获取经营现金流。

北京马坡科技园一期

项目公司: 北京亚美耳康科技发展有限公司
业态: 产业园区
区位: 北京市顺义区聚源中路12号院
经营模式: 为客户提供产业园区不动产相关的服务，主要通过产业园区租赁获取经营现金流。

北京房山奥得赛产业园

项目公司: 北京京燕奥得赛化学有限公司
业态: 产业园区
区位: 北京市房山区燕新南路18号院
经营模式: 为客户提供产业园区不动产相关的服务，主要通过产业园区租赁获取经营现金流。

评估基准日 2025-12-31 原文第38页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

项目整体：报告期末出租率91.76%（上年同表为95.88%）；报告期内租金单价水平1.68元/平方米/天（上年同表为1.73元/平方米/天）。前五大租户占租金收入25.08%；这里统计的是租金收入，不是出租面积。

原文第7页原文第8页原文第9页原文第10页

项目经营指标与明细

2026Q3没有单列的经营快照。各期原值按所属报告展示。

期末出租率

单位：% · 2024Q4—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 7 页。

有效租金

单位：元/平方米/天 · 2025Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2026Q2 季报第 7 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2024Q4—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2026Q3 季报第 7 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 11 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额3,959.20万元

计算中，其他调整调增8,407.84万元，未来支出预留扣减8,134.94万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	4,003.96
其他调整	+8,407.84
应收应付项目变动	−95.13
支付利息及所得税	−222.53
未来支出预留	−8,134.94
可供分配金额	3,959.20

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	40,039,631.67
1-其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等	84,078,383.70
1-应收和应付项目的变动项	-951,291.38
2-支付的利息及所得税费用	-2,225,288.85
3-未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等	-81,349,431.40
本期可供分配金额	39,592,003.74

2026中报 · 第8页 2026中报 · 第9页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额1,902.59万元

计算中，未来支出预留调增270.07万元，支付利息及所得税扣减151.70万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	1,923.98
未来支出预留	+270.07
其他调整	+6.86
应收应付项目变动	−146.62
支付利息及所得税	−151.70
可供分配金额	1,902.59

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	19,239,784.14
未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等	2,700,724.41
其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等	68,582.19
应收和应付项目的变动项	-1,466,195.69
支付的利息及所得税费用	-1,517,030.96
本期可供分配金额	19,025,864.09

2026年第3季度报告 · 第5页 2026年第3季度报告 · 第6页

2026Q3现金说明

本季可供分配金额1,902.59万元（每份0.0381元），基金经营现金流净额1,646.22万元。

原文第5页

报告期内实际分配1,900.00万元，按支付期间列示，不等于本季新产生的可供分配金额。

原文第5页

更多财务指标

基金收入

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2025-11-13	截至2025-06-30	0.0400	原文第5页
2026-02-12	截至2025-09-30	0.0410	原文第5页
2026-05-13	截至2025-12-31	0.0400	原文第5页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价3.400元

近12个月实付分派 / 现价3.56%

较中债10年国债利差187bp

P/V（iFinD口径）0.989

P/V处于自身历史第15百分位，历史窗口始于2024-11-05。

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

%

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

中金联东科创与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2024-11-05 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

-11.5%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-17.5%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

19.2%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

225.5 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营改善P/V 处于自身历史偏低区间

经营变化

2026Q2，北京大兴科创产业园期末出租率报95.97%，较2026Q1上升0.44个百分点。经营线索偏正面：6项改善、4项走弱、3项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.35%；P/V 为1.00，处于自身可比历史的17%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 1.00 处于自身历史偏低区间，而北京大兴科创产业园的期末出租率已出现改善线索；分歧在于改善能否继续传导至可供分配金额和实际分派；租赁侧还需辨认租户集中与租约到期的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，北京大兴科创产业园的期末出租率不低于95.97%，且可供分配金额不低于2026Q2的0.20亿元，本季经营改善得到验证。租赁经营核查：前五大客户占比、未来四个季度到期面积、续租状态与替代客户进展。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径北京大兴科创产业园的期末出租率不高于95.53%，或可供分配金额低于2026Q2的0.20亿元，本季改善判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 6.15%

同板块位置

第22百分位低位高位

自身历史位置

第85百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

+1.4%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

+8.9%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

出租与去化压力

北京大兴科创产业园 · 2025Q2 · 2025-07-21

根据市场机构调研报告及外部管理机构统计，报告期内北京大兴科创产业园周边新增竞品京卫源孵化产业园二期，建筑面积约 4 万平方米，距离北京大兴科创产业园在 1 公里范围内，定位1 2024 年已签约但截至交割日未完成装修或投产的个别租户在本季度内发生提前退租，截至本报告出具日，对应租赁单元已完成新租户租赁合同的签署并完成入驻。

原文第6页

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

1 2024 年已签约但截至交割日未完成装修或投产的个别租户提前退租，截至本报告出具日，对应租赁单元已完成新租户租赁合同的签署并完成入驻。

原文第11页

租户集中与租约到期

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

4.4.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明本报告期存在来源于单一客户及其关联方租户贡献租金收入占比超过10%的情况，该租户及其关联方贡献租金收入13,718,733.52 元，占报告期租金收入总额约12.15%，期末平均租金单价约2.44元/平方米/天（含增值税）。

原文第22页

近期事项与上市扩募记录

2026-07-01 — 2026-08-31报告披露期

预计时段披露期内