508005.SH · 消费基础设施 · 基础设施公募REIT
华夏基金管理有限公司 · 2项资产
成立 2024-08-14 · 上市 2024-08-28 · 托管人 中信银行股份有限公司
济南项目贡献了主要收入增量，两项目合计收入增长5.70%。原披露可分配金额同比下降17.27%，与项目收入方向不同。
评估基准日 2025-12-31 原文第47页
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
选择图中一点，查看该期金额与报告。
计算中，未来支出预留调增3,945.14万元，应收应付项目变动扣减4,122.73万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 8,104.64 |
| 未来支出预留 | +3,945.14 |
| 应收应付项目变动 | −4,122.73 |
| 支付利息及所得税 | −500.92 |
| 购买不动产等资本支出 | −223.17 |
| 其他调整 | −5.71 |
| 可供分配金额 | 7,197.25 |
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 81,046,446.76 |
| 1.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出 （如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来 合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等 | 39,451,361.43 |
| 1.应收和应付项目的变动 | -41,227,314.05 |
| 2.支付的利息及所得税费用 | -5,009,229.74 |
| 3.当期购买不动产项目等资本性支出 | -2,231,694.39 |
| 4.其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募 集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、商 誉、金融资产相关调整、期初现金余额等当期购 买不动产项目等资本性支出 | -57,078.92 |
| 本期可供分配金额 | 71,972,491.09 |
计算中，应收应付项目变动调增1,349.35万元，未来支出预留扣减1,521.90万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 2,864.52 |
| 应收应付项目变动 | +1,349.35 |
| 其他调整 | +7.61 |
| 未来支出预留 | −1,521.90 |
| 购买不动产等资本支出 | −17.01 |
| 可供分配金额 | 2,682.58 |
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 28,645,198.83 |
| 应收和应付项目的变动 | 13,493,547.97 |
| 其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、商誉、金融资产相关调整、期初现金余额等 | 76,124.96 |
| 未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等 | -15,218,994.25 |
| 当期购买不动产项目等资本性支出 | -170,055.62 |
| 本期可供分配金额 | 26,825,821.89 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
单位：亿元 · 报告披露值
单位：亿元 · 报告披露值
P/V处于自身历史第32百分位，历史窗口始于2024-08-28。
全部历史 · 截至2026-08-31
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
共同起点归一为 100
2024-08-28 — 2026-08-31
价格相对评估价值
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
2026Q2，济南首创奥莱项目的有效租金为153.10元/平方米/月，较2026Q1下降32.37%。经营线索偏弱：3项走弱、0项改善、0项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.93%；P/V 为1.43，处于自身可比历史的32%分位。
P/V 1.43 处于自身历史中部区间，济南首创奥莱项目的有效租金则在走弱；价格尚未充分表达单一方向；另需跟踪供给与区域竞争。
若2026Q3同资产、同口径下，济南首创奥莱项目的有效租金不高于153.10元/平方米/月，且可供分配金额不高于2026Q2的0.30亿元，本季经营压力得到验证。供给与区域竞争核查：周边新增供给、同类项目空置率、租金报价和本项目净吸纳。
若2026Q3同口径济南首创奥莱项目的有效租金不低于226.39元/平方米/月，且可供分配金额不低于2026Q2的0.30亿元，本季承压判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 3.39%
报告于 2026-04-22 披露
季报披露前后的价格变化
去年同期有前期预留冲回；原披露可分配金额和剔除冲回后的比较应并列，不用后者替代原值。
原文第7页同时，城市中先开业的奥特莱斯项目具有一定的先发优势，先进入者一旦凭借良好的运营管理能力建立起防御性优势，后进入者将面临较为明显的市场竞争压力，亦即先进入者抬高了进入门槛，降低了后进入者的进入动力。
原文第21页此外，考虑到当前所处的特殊经济周期及未来经济环境的不确定性，基于审慎原则，本次跟踪评估工作中将济南及武汉奥莱项目销售额完成率假设由首发评估预测的全周期100%调整为2027 年99%、2028 年及之后98%。
原文第92页2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会华夏首创奥莱REIT于 2024-08-28 上市，基金管理人为华夏基金管理有限公司。
