嘉实物美消费REIT · 银万资本 C-REITs 研究平台

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

本季投资判断

决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营改善P/V 处于自身历史中部区间

经营变化

2026Q2，北京玉蜓桥物美科技发展大成项目的有效租金为4.13元/平方米/天，较2026Q1上升2.48%。经营线索偏正面：2项改善、1项走弱、0项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为5.08%；P/V 为1.22，处于自身可比历史的37%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 1.22 处于自身历史中部区间，北京玉蜓桥物美科技发展大成项目的有效租金已有改善线索；下一步看经营改善能否继续转化为现金；消费侧还需对照销售与客流变化。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，北京玉蜓桥物美科技发展大成项目的有效租金不低于4.13元/平方米/天，且可供分配金额不低于2026Q2的0.18亿元，本季经营改善得到验证。消费经营核查：同店销售、可比客流、提成租金、主力店经营与商户调整。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径北京玉蜓桥物美科技发展大成项目的有效租金不高于4.03元/平方米/天，或可供分配金额低于2026Q2的0.18亿元，本季改善判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

季报横截面

2026Q2

中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22

冻结决策快照

2026-07-30

现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30

事后市场跟踪

2026-08-21

只检验价格是否确认，不回写原判断

当前估值与现金回报

数据截至 2026-08-21；用于事后跟踪，不改写上方冻结决策快照。

查看全市场估值页

未复权收盘价

3.385

2026-08-21 · 现金回报分母

实际支付现金 / 现价

5.2%

近12个月实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价

较中债10年国债

+3.5%

完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%

P/V（iFinD）

1.193

自身历史 36.2% 分位

产权类阅读

实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报，但历史支付不等于未来可持续水平，仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。

年报评估信息时效

2025-12-31

距当前 233 天；与当前 P/V 并非同一时点

季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化

2026Q2横截面；估值数据截至 2026-07-21，观察日 2026-07-22，不是页面当前值。

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中债REITs估值收益率（iFinD口径）

1.19%

不是项目全周期IRR或实际现金分派率

同板块位置

偏低（第4百分位）

按产权类型与经营板块比较

自身历史位置

中间（第54百分位）

仅使用当时已经出现的历史数据

经营方向

改善

单位可供分配金额同比

交叉判断

低收益率 · 经营改善

市场要求回报较低且经营方向改善；经营改善或已部分计价，仍需验证持续性和估值拥挤。

阶段性判断

底层资产

4 项资产；名称、区位与经营模式来自正式披露。

北京玉蜓桥物美科技发展有限公司大成项目

项目公司: 北京玉蜓桥物美科技发展有限公司
业态: 社区商业
区位: 北京市丰台区大成路6号院1号楼
经营模式: 提供商业租赁、物业管理服务

北京玉蜓桥物美科技发展有限公司玉蜓桥项目

项目公司: 北京玉蜓桥物美科技发展有限公司
业态: 社区商业
区位: 北京市丰台区蒲方路9号院8号楼
经营模式: 提供商业租赁、物业管理服务

北京物美小马厂商业有限公司华天项目

项目公司: 北京物美小马厂商业有限公司
业态: 社区商业
区位: 北京市海淀区北小马厂6号
经营模式: 提供商业租赁、物业管理服务

北京美廉美连锁商业有限公司德胜门项目

项目公司: 北京美廉美连锁商业有限公司
业态: 社区商业
区位: 北京市西城区安德路118号楼
经营模式: 提供商业租赁、物业管理服务

本期经营观察

结合财务结果与行业经营指标，口径变化将单独说明。

2026Q2

待观察

可供分配金额受历史现金、预留释放、融资或一次性因素影响，暂不视为经营改善。

营业收入

2,698.9 万元

同比/可比变动 -0.1%

EBITDA

2,161.5 万元

同比/可比变动 +1.1%

期末出租率

93.66 百分比

本期披露值

期内租金单价水平

4.13 元/平方米/天

本期披露值

期末租金收缴率

99.89 百分比

本期披露值

期末剩余租期情况

5.94 年

本期披露值

期末可供出租面积

7.8 万平方米

本期披露值

期末实际出租面积

7.3 万平方米

本期披露值

统计范围：核心指标优先采用季报披露的项目整体值；仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。

比较说明：同一季度且未发现影响整体口径的资产范围变化

底层经营趋势

逐只基金按稳定披露指标纵向整理；不同基金可保留各自经营指标。

期末出租率

单位：% · 2025Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 9 页。

有效租金

单位：元/平方米/天 · 2025Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 9 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2024Q2—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2026Q2 季报第 9 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 12 页。

结构性风险观察

从历次正式报告中归并持续性风险主题，并列明下一期核查方向。

持续跟踪fund:508011.SH

出租与去化压力

核对同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。

2025FY · 第21页

持续跟踪fund:508011.SH

销售与客流压力

核对同店销售、可比客流、提成租金、主力店经营与商户调整。

2025FY · 第39页

持续跟踪fund:508011.SH

租户集中与租约到期

核对前五大客户占比、未来四个季度到期面积、续租状态与替代客户进展。

2025FY · 第28页

本栏仅呈现已有披露支持的风险线索；未出现的风险类型不代表风险不存在。

行情截至 2026-08-21；综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现，不回写原决策快照。

后复权收盘价

3.799

2026-08-21

P/V

1.19

iFinD口径 · 仅与自身历史比较

近 20 日

-3.5%

后复权价格收益

近 60 日

-14.6%

后复权价格收益

近 120 日

-19.5%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-23.1%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

21.5%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

410.4 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

嘉实物美消费与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2024-03-12 — 2026-08-21

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-1.7%

2026-04-22 至 2026-05-25

嘉实物美消费REIT已于 2026-04-10 完成权益登记，每份基金份额 0.0881 元。

上海证券交易所 · 第 5 页

上市与扩募档案

成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理，与近期事件日历分开展示。

2024-03-12基金上市
嘉实物美消费REIT于 2024-03-12 上市，基金管理人为嘉实基金管理有限公司。

历史定期报告

点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。