北京玉蜓桥物美科技发展有限公司大成项目
- 项目公司
- 北京玉蜓桥物美科技发展有限公司
- 业态
- 社区商业
- 区位
- 北京市丰台区大成路6号院1号楼
- 经营模式
- 提供商业租赁、物业管理服务
508011.SH · 消费基础设施 · 基础设施公募REIT
嘉实物美消费REIT
嘉实基金管理有限公司 · 4项资产
成立 2024-01-31 · 上市 2024-03-12 · 托管人 北京银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
整体项目收入同比下降2.15%，EBITDA下降1.34%，可供分配金额却增长6.21%。合同租金、资产收入和基金现金要分开看。
资产概况
北京玉蜓桥物美科技发展有限公司玉蜓桥项目
- 项目公司
- 北京玉蜓桥物美科技发展有限公司
- 业态
- 社区商业
- 区位
- 北京市丰台区蒲方路9号院8号楼
- 经营模式
- 提供商业租赁、物业管理服务
北京物美小马厂商业有限公司华天项目
- 项目公司
- 北京物美小马厂商业有限公司
- 业态
- 社区商业
- 区位
- 北京市海淀区北小马厂6号
- 经营模式
- 提供商业租赁、物业管理服务
北京美廉美连锁商业有限公司德胜门项目
- 项目公司
- 北京美廉美连锁商业有限公司
- 业态
- 社区商业
- 区位
- 北京市西城区安德路118号楼
- 经营模式
- 提供商业租赁、物业管理服务
评估基准日 2025-12-31 原文第48页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额3,618.05万元
计算中，2-使用前期预留调增782.52万元，未来支出预留扣减534.77万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 4,049.49 |
| 1-期初现金余额 | +61.61 |
| 2-使用前期预留 | +782.52 |
| 1-购买固定资产等的资本性 支出 | −111.45 |
| 2-支付的所得税费用 | −132.30 |
| 3-金融资产相关调整（租赁 收入直线法调整） | −212.47 |
| 应收应付项目变动 | −284.57 |
| 未来支出预留 | −534.77 |
| 可供分配金额 | 3,618.05 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 40,494,900.73 |
| 1-期初现金余额 | 616,083.00 |
| 2-使用前期预留 | 7,825,168.49 |
| 1-购买固定资产等的资本性 支出 | -1,114,503.00 |
| 2-支付的所得税费用 | -1,323,046.85 |
| 3-金融资产相关调整（租赁 收入直线法调整） | -2,124,662.88 |
| 4-应收和应付项目的变动 | -2,845,719.57 |
| 5-未来合理的相关支出预留 | -5,347,691.86 |
| 本期可供分配金额 | 36,180,528.06 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额1,831.41万元
计算中，应收应付项目变动调增394.46万元，未来支出预留扣减562.37万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 2,043.35 |
| 1-使用前期预留 | +77.07 |
| 应收应付项目变动 | +394.46 |
| 1-购买固定资产等的资本性支出 | −51.71 |
| 2-金融资产相关调整（租赁收入直线法调整） | −69.39 |
| 未来支出预留 | −562.37 |
| 可供分配金额 | 1,831.41 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 20,433,453.10 |
| 1-使用前期预留 | 770,654.70 |
| 2-应收和应付项目的变动 | 3,944,604.10 |
| 1-购买固定资产等的资本性支出 | -517,058.15 |
| 2-金融资产相关调整（租赁收入直线法调整） | -693,897.55 |
| 3-未来合理的相关支出预留 | -5,623,697.52 |
| 本期可供分配金额 | 18,314,058.68 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价3.396元
近12个月实付分派 / 现价5.14%
较中债10年国债利差345bp
P/V（iFinD口径）1.195
P/V处于自身历史第36百分位，历史窗口始于2024-03-12。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
嘉实物美消费与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2024-03-12 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-16.9%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-21.1%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
21.4%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
439.6 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营改善P/V 处于自身历史中部区间
2026Q2，北京玉蜓桥物美科技发展大成项目的有效租金为4.13元/平方米/天，较2026Q1上升2.48%。经营线索偏正面：2项改善、1项走弱、0项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为5.08%；P/V 为1.22，处于自身可比历史的37%分位。
P/V 1.22 处于自身历史中部区间，北京玉蜓桥物美科技发展大成项目的有效租金已有改善线索；下一步看经营改善能否继续转化为现金；消费侧还需对照销售与客流变化。
若2026Q3同资产、同口径下，北京玉蜓桥物美科技发展大成项目的有效租金不低于4.13元/平方米/天，且可供分配金额不低于2026Q2的0.18亿元，本季经营改善得到验证。消费经营核查：同店销售、可比客流、提成租金、主力店经营与商户调整。
若2026Q3同口径北京玉蜓桥物美科技发展大成项目的有效租金不高于4.03元/平方米/天，或可供分配金额低于2026Q2的0.18亿元，本季改善判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 1.19%
同板块位置
第4百分位低位高位
自身历史位置
第54百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-1.7%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
+0.4%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
租金占比按不含税、不含管理费口径计算；合同租金提高不代表全部收入提高。
原文第10页出租与去化压力
同时，消费市场疲弱导致项目进度延期和品牌拓店谨慎使得零售物业的供需两端分别放缓，市场整体空置率略有上升。
原文第21页销售与客流压力
报告期内在北京市整体消费市场疲软、小商户经营承压的背景下，项目资产中的个别租户出现提前撤租等情况。
原文第39页租户集中与租约到期
4.4.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明报告期内，存在来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况。
原文第28页近期事项与上市扩募记录
分派权益登记
分派除息
分派支付
定期报告
分派宣告
已确认已完成
嘉实物美消费REIT · 现金分派方案公告
嘉实物美消费REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2026年6月30日，每份基金份额 0.09025 元。
上海证券交易所 · 第 2 页定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
- 基金上市
嘉实物美消费REIT于 2024-03-12 上市，基金管理人为嘉实基金管理有限公司。
报告原文
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-31 · 上海证券交易所
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-21 · 上海证券交易所
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 上海证券交易所
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-30 · 上海证券交易所
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 上海证券交易所
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告
2025Q3 · 2025-10-28 · 上海证券交易所
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2025H1 · 2025-08-29 · 上海证券交易所
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告
2025Q2 · 2025-07-21 · 上海证券交易所
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告
2025Q1 · 2025-04-22 · 上海证券交易所
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告
2024FY · 2025-03-28 · 上海证券交易所
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2024年第4季度报告
2024Q4 · 2025-01-22 · 上海证券交易所
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告
2024Q3 · 2024-10-25 · 上海证券交易所
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2024年中期报告
2024H1 · 2024-08-30 · 上海证券交易所
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2024年第2季度报告
2024Q2 · 2024-07-18 · 上海证券交易所
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告
2024Q1 · 2024-04-19 · 上海证券交易所