2026Q2，湾谷园B5号楼期末出租率报70.08%，较2025Q4下降7.34个百分点。经营线索偏弱：4项走弱、2项改善、2项持平。
产业园区基础设施公募REIT产权类SSE
招商科创REIT
508012.SH
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
本季投资判断
决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营承压P/V 处于自身历史偏低区间
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为8.22%；P/V 为0.55，处于自身可比历史的0%分位。
P/V 0.55 处于自身历史偏低区间，与湾谷园B5号楼的期末出租率承压并存；当前需要分辨估值折价是风险补偿，还是经营接近阶段性底部；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。
若2026Q3同资产、同口径下，湾谷园B5号楼的期末出租率不高于70.08%，且可供分配金额不高于2026Q2的0.08亿元，本季经营压力得到验证。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。
若2026Q3同口径湾谷园B5号楼的期末出租率不低于77.42%，且可供分配金额不低于2026Q2的0.08亿元，本季承压判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
季报横截面
2026Q2
中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22
冻结决策快照
2026-07-30
现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30
事后市场跟踪
2026-08-21
只检验价格是否确认，不回写原判断
当前估值与现金回报
数据截至 2026-08-21；用于事后跟踪，不改写上方冻结决策快照。
未复权收盘价
1.843
2026-08-21 · 现金回报分母
实际支付现金 / 现价
7.5%
近12个月实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价
较中债10年国债
+5.8%
完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%
P/V（iFinD）
0.598
自身历史 5.7% 分位
产权类阅读
实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报，但历史支付不等于未来可持续水平，仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。
年报评估信息时效
2025-12-31
距当前 233 天；与当前 P/V 并非同一时点
季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化
2026Q2横截面；估值数据截至 2026-07-21，观察日 2026-07-22，不是页面当前值。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
10.78%
不是项目全周期IRR或实际现金分派率
同板块位置
偏高（第82百分位）
按产权类型与经营板块比较
自身历史位置
偏高（第100百分位）
仅使用当时已经出现的历史数据
经营方向
承压
单位可供分配金额同比
交叉判断
高收益警示 · 经营承压
收益补偿较高但经营承压；需要辨别高收益是否来自基本面风险定价。
阶段性判断底层资产
1 项资产；名称、区位与经营模式来自正式披露。
国定路1号楼、国定路3号楼、湾谷园B5号楼
- 项目公司
- 上海科汇智创项目管理有限公司
- 业态
- 产业园区
- 区位
- 上海市杨浦区
- 经营模式
- 园区管理服务
本期经营观察
结合财务结果与行业经营指标，口径变化将单独说明。
2026Q2
承压
项目 EBITDA走弱，并由期末出租率提供同向解释。
营业收入
1,392.8 万元
同比/可比变动 -9.3%
EBITDA
1,026.6 万元
同比/可比变动 -18.3%
期末出租率
74.56 %
本期披露值
期内租金单价水平
2.72 元/平方米/ 天
本期披露值
期末租金收缴率
98.69 %
本期披露值
期末剩余租期情况
742.00 天（取整）
本期披露值
期末可供出租面积
6.0 万平方米
本期披露值
期末实际出租面积
4.5 万平方米
本期披露值
统计范围：核心指标优先采用季报披露的项目整体值；仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。
比较说明：同一季度且未发现影响整体口径的资产范围变化
结构性风险观察
从历次正式报告中归并持续性风险主题，并列明下一期核查方向。
持续跟踪fund:508012.SH
资本开支与重大维修
核对项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。
2025FY · 第10页持续跟踪国定路1号楼
出租与去化压力
核对同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。
2025FY · 第13页持续跟踪国定路3号楼
出租与去化压力
核对同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。
2025FY · 第13页持续跟踪fund:508012.SH
出租与去化压力
核对同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。
2025FY · 第12页持续跟踪fund:508012.SH
政策与监管变化
核对政策文件、生效日、适用范围及对收入、成本和现金流的实际影响。
2026Q2 · 第6页持续跟踪fund:508012.SH
租金与回款压力
核对当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。
2026Q2 · 第10页本栏仅呈现已有披露支持的风险线索；未出现的风险类型不代表风险不存在。
基金财务与分派
仅展示期间、资产范围、定义和单位一致，且通过来源页复核的季度序列。
本期可供分配金额
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
单位可供分配金额
单位：元/份 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
经营活动现金流
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
事后价格确认
行情截至 2026-08-21；综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现，不回写原决策快照。
后复权收盘价
1.979
2026-08-21
P/V
0.60
iFinD口径 · 仅与自身历史比较
近 20 日
+5.5%
后复权价格收益
近 60 日
-24.8%
后复权价格收益
近 120 日
-37.8%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-43.8%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
21.2%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
256.8 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
招商科创与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2024-12-31 — 2026-08-21
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-7.6%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
-0.1%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
近期重要事项
汇总已公告安排、预计披露期及近期已发生事项。
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-21，适用基金已披露 0/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
分派宣告
定期报告
上市与扩募档案
成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理，与近期事件日历分开展示。
- 基金上市
招商科创REIT于 2024-12-31 上市，基金管理人为招商基金管理有限公司。
历史定期报告
点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。
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