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资产概况

国定路1号楼、国定路3号楼、湾谷园B5号楼

项目公司: 上海科汇智创项目管理有限公司
业态: 产业园区
区位: 上海市杨浦区
经营模式: 园区管理服务

评估基准日 2025-12-31 原文第110页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

项目整体：出租率75.18%（上年同表为75.09%）；平均租金单价2.62元/平方米/天（上年同表为3.13元/平方米/天）。按期末租赁面积统计，专业服务租户占52.28%，信息技术占34.35%。这是面积结构，不代表租金收入结构。

原文第7页原文第8页原文第9页原文第10页原文第11页

项目经营指标与明细

2026Q3没有单列的经营快照。各期原值按所属报告展示。

期末出租率

单位：% · 2025Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 7 页。

有效租金

单位：元/平方米/天 · 2025Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2025Q1—2026Q1

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q1 季报第 8 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 11 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额1,299.96万元

计算中，未来支出预留调增242.75万元，应收应付项目变动扣减756.17万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	1,813.38
未来支出预留	+242.75
应收应付项目变动	−756.17
可供分配金额	1,299.96

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	18,133,781.75
1.未来合理相关支出预留	2,427,501.04
1.应收和应付项目的变动	-7,561,693.66
本期可供分配金额	12,999,589.13

2026中报 · 第9页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额1,126.68万元

计算中，应收应付项目变动调增205.96万元，未来支出预留扣减31.27万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	951.99
应收应付项目变动	+205.96
未来支出预留	−31.27
可供分配金额	1,126.68

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	9,519,869.35
应收和应付项目的变动	2,059,603.45
未来合理相关支出预留	-312,688.91
本期可供分配金额	11,266,783.89

2026年第3季度报告 · 第6页 2026年第3季度报告 · 第5页

2026Q3现金说明

本季可供分配金额1,126.68万元（每份0.0376元），基金经营现金流净额1,120.85万元。

原文第5页

更多财务指标

基金收入

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2025-12-01	截至2025-09-30	0.0600	原文第5页
2026-06-08	截至2026-03-31	0.0775	原文第5页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价1.906元

近12个月实付分派 / 现价7.21%

较中债10年国债利差553bp

P/V（iFinD口径）0.619

P/V处于自身历史第8百分位，历史窗口始于2024-12-31。

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

%

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

招商科创与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2024-12-31 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

-32.7%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-43.0%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

22.4%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

304.3 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营承压P/V 处于自身历史偏低区间

经营变化

2026Q2，湾谷园B5号楼期末出租率报70.08%，较2025Q4下降7.34个百分点。经营线索偏弱：4项走弱、2项改善、2项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为8.22%；P/V 为0.55，处于自身可比历史的0%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 0.55 处于自身历史偏低区间，与湾谷园B5号楼的期末出租率承压并存；当前需要分辨估值折价是风险补偿，还是经营接近阶段性底部；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，湾谷园B5号楼的期末出租率不高于70.08%，且可供分配金额不高于2026Q2的0.08亿元，本季经营压力得到验证。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径湾谷园B5号楼的期末出租率不低于77.42%，且可供分配金额不低于2026Q2的0.08亿元，本季承压判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 10.78%

同板块位置

第82百分位低位高位

自身历史位置

第100百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-7.6%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

-0.1%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

资本开支与重大维修

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

截至本报告期末，上年同期未来合理支出相关预留调整项的前期设置金额与实际使用金额差异超过10%，一是由于上年末预留的未来资本性支出具有周期性特征，专项用于未来资产维护、升级改造及品质提升，实际执行受运营规划、市场环境、租户需求等方面影响，可能存在年度间波动，导致当期实际使用金额与预留金额形成阶段性差异。

原文第10页

出租与去化压力

国定路1号楼 · 2025FY · 2026-03-31

分项目看：国定路1号楼、国定路3号楼位于五角场板块，毗邻复旦大学邯郸校区，市场活跃度相对更好，国定路1 号楼租户主要为初创企业，平均租赁面积小，受经济周期影响现阶段创业活跃度有所回落，阶段性租户流动呈现净流出大于净流入，出租率同比下滑15.58%。

原文第13页

国定路3号楼 · 2025FY · 2026-03-31

分项目看：国定路1号楼、国定路3号楼位于五角场板块，毗邻复旦大学邯郸校区，市场活跃度相对更好，国定路1 号楼租户主要为初创企业，平均租赁面积小，受经济周期影响现阶段创业活跃度有所回落，阶段性租户流动呈现净流出大于净流入，出租率同比下滑15.58%。

原文第13页

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

截至报告期末时点，不动产项目整体出租率75.13%，较2024 年12 月31 日时点的整体出租率81.73%同比下滑8.07%。

原文第12页

政策与监管变化