中金湖北科投光谷REIT · 银万资本 C-REITs 研究平台

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

本季投资判断

决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营改善P/V 处于自身历史偏低区间

经营变化

2026Q2，互联网+项目期末出租率报79.80%，较2026Q1上升25.32个百分点。经营线索偏正面：4项改善、1项走弱、1项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为5.73%；P/V 为0.56，处于自身可比历史的2%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 0.56 处于自身历史偏低区间，而互联网+项目的期末出租率已出现改善线索；分歧在于改善能否继续传导至可供分配金额和实际分派；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，互联网+项目的期末出租率不低于79.80%，且可供分配金额不低于2026Q2的0.12亿元，本季经营改善得到验证。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径互联网+项目的期末出租率不高于54.48%，或可供分配金额低于2026Q2的0.12亿元，本季改善判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

季报横截面

2026Q2

中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22

冻结决策快照

2026-07-30

现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30

事后市场跟踪

2026-08-21

只检验价格是否确认，不回写原判断

当前估值与现金回报

数据截至 2026-08-21；用于事后跟踪，不改写上方冻结决策快照。

查看全市场估值页

未复权收盘价

1.235

2026-08-21 · 现金回报分母

实际支付现金 / 现价

5.7%

近12个月实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价

较中债10年国债

+4.0%

完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%

P/V（iFinD）

0.559

自身历史 2.9% 分位

产权类阅读

实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报，但历史支付不等于未来可持续水平，仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。

年报评估信息时效

—

最新年报暂未披露可识别的评估基准日

季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化

2026Q2横截面；估值数据截至 2026-07-21，观察日 2026-07-22，不是页面当前值。

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中债REITs估值收益率（iFinD口径）

12.01%

不是项目全周期IRR或实际现金分派率

同板块位置

偏高（第92百分位）

按产权类型与经营板块比较

自身历史位置

偏高（第99百分位）

仅使用当时已经出现的历史数据

经营方向

改善

底层经营指标

交叉判断

收益补偿较高 · 经营改善

收益补偿较高，同时经营方向改善；继续验证改善能否转化为现金分派。

阶段性判断

底层资产

2 项资产；名称、区位与经营模式来自正式披露。

光谷软件园（光谷软件园A1-A7栋、光谷软件园C6栋、光谷软件园E3栋）

项目公司: 武汉光谷软件园科技服务有限公司
业态: 产业园
区位: 光谷软件园位于武汉市东湖高新区关山大道1号光谷软件园A1-A7栋、光谷软件园C6栋、光谷软件园E3栋。
经营模式: 依托国家自主创新示范区的政策资源优势和东湖新技术开发区（简称“东湖高新区”）雄厚的产业基础，通过园区租赁、物业管理和增值服务的综合管理模式获取经营现金流。

互联网+项目

项目公司: 武汉光谷软件园科技服务有限公司
业态: 产业园
区位: 互联网+项目位于武汉市东湖高新区光谷大道41号现代光谷世贸中心2栋的1至2层、7至27层。
经营模式: 依托国家自主创新示范区的政策资源优势和东湖高新区雄厚的产业基础，通过园区租赁、物业管理和增值服务的综合管理模式获取经营现金流。

本期经营观察

结合财务结果与行业经营指标，口径变化将单独说明。

2026Q2

待观察

结果指标与核心经营驱动方向不一，整体趋势尚不明确。

营业收入

1,970.9 万元

同比/可比变动 -5.4%

EBITDA

1,312.5 万元

同比/可比变动 -1.0%

期末出租率

80.54 %

本期披露值

期内租金单价水平

53.40 元/平方米/月

本期披露值

期末租金收缴率

92.26 %

本期披露值

期末剩余租期情况

1,045.00 天

本期披露值

期末可供出租面积

16.8 万平方米

本期披露值

期末实际出租面积

13.5 万平方米

本期披露值

统计范围：核心指标优先采用季报披露的项目整体值；仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。

比较说明：同一季度且未发现影响整体口径的资产范围变化

底层经营趋势

逐只基金按稳定披露指标纵向整理；不同基金可保留各自经营指标。

期末出租率

单位：% · 2025Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

有效租金

单位：元/平方米/月 · 2024Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2024Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 10 页。

核对当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

2026Q2 · 第7页

本栏仅呈现已有披露支持的风险线索；未出现的风险类型不代表风险不存在。

行情截至 2026-08-21；综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现，不回写原决策快照。

后复权收盘价

1.431

2026-08-21

P/V

0.56

iFinD口径 · 仅与自身历史比较

近 20 日

-6.0%

后复权价格收益

近 60 日

-15.9%

后复权价格收益

近 120 日

-31.2%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-33.6%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

19.3%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

310.1 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

中金湖北科投光谷与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2023-06-30 — 2026-08-21

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-7.4%

2026-04-22 至 2026-05-25

中金湖北科投光谷REIT已于 2026-04-07 完成权益登记，每份基金份额 0.02075 元。

上海证券交易所 · 第 5 页

上市与扩募档案

成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理，与近期事件日历分开展示。

2023-06-30基金上市
中金湖北科投光谷REIT于 2023-06-30 上市，基金管理人为中金基金管理有限公司。

历史定期报告

点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。