光谷软件园（光谷软件园A1-A7栋、光谷软件园C6栋、光谷软件园E3栋）
- 项目公司
- 武汉光谷软件园科技服务有限公司
- 业态
- 产业园
- 区位
- 光谷软件园位于武汉市东湖高新区关山大道1号光谷软件园A1-A7栋、光谷软件园C6栋、光谷软件园E3栋。
- 经营模式
- 依托国家自主创新示范区的政策资源优势和东湖新技术开发区（简称“东湖高新区”）雄厚的产业基础，通过园区租赁、物业管理和增值服务的综合管理模式获取经营现金流。
508019.SH · 产业园区 · 基础设施公募REIT
中金湖北科投光谷REIT
中金基金管理有限公司 · 2项资产
成立 2023-06-09 · 上市 2023-06-30 · 托管人 中信银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
整体期末出租率提高2.27个百分点，但合同租金下降10.60%、年内累计收缴率下降，CAFD同比减少约22.98%；去化改善尚不足以证明现金改善。
资产概况
互联网+项目
- 项目公司
- 武汉光谷软件园科技服务有限公司
- 业态
- 产业园
- 区位
- 互联网+项目位于武汉市东湖高新区光谷大道41号现代光谷世贸中心2栋的1至2层、7至27层。
- 经营模式
- 依托国家自主创新示范区的政策资源优势和东湖高新区雄厚的产业基础，通过园区租赁、物业管理和增值服务的综合管理模式获取经营现金流。
评估基准日 2025-12-31 原文第37页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额2,370.67万元
计算中，应收项目变动调增2,414.01万元，未来支出预留扣减1,571.39万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 2,263.59 |
| 应付项目变动 | +57.03 |
| 应收项目变动 | +2,414.01 |
| 1-当期购买不动产项目等资本性 支出 | −3.16 |
| 支付利息及所得税 | −91.13 |
| 其他调整 | −698.28 |
| 未来支出预留 | −1,571.39 |
| 可供分配金额 | 2,370.67 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 22,635,884.45 |
| 1-应付项目的变动 | 570,282.34 |
| 2-应收的变动 | 24,140,146.60 |
| 1-当期购买不动产项目等资本性 支出 | -31,614.40 |
| 2-支付的利息及所得税费用 | -911,310.04 |
| 3-其他可能的调整项，如不动产 基金发行份额募集的资金、处置 不动产项目资产取得的现金、金 融资产相关调整、期初现金余额 等 | -6,982,798.68 |
| 4-未来合理相关支出预留，包括 重大资本性支出（如固定资产正 常更新、大修、改造等）、未来 合理期间内的债务利息、运营费 用等 | -15,713,899.39 |
| 本期可供分配金额 | 23,706,690.88 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额1,143.74万元
计算中，应付项目变动调增391.04万元，未来支出预留扣减459.17万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 1,122.95 |
| 应付项目变动 | +391.04 |
| 其他调整 | +69.64 |
| 应收项目变动 | +66.93 |
| 支付利息及所得税 | −46.32 |
| 当期购买基础设施项目等资本性支出 | −1.34 |
| 未来支出预留 | −459.17 |
| 可供分配金额 | 1,143.74 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 11,229,480.33 |
| 应付项目的变动 | 3,910,364.76 |
| 其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等 | 696,421.50 |
| 应收的变动 | 669,344.08 |
| 支付的利息及所得税费用 | -463,207.33 |
| 当期购买基础设施项目等资本性支出 | -13,357.09 |
| 未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等 | -4,591,692.75 |
| 本期可供分配金额 | 11,437,353.50 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价1.372元
近12个月实付分派 / 现价5.13%
较中债10年国债利差344bp
P/V（iFinD口径）0.621
P/V处于自身历史第8百分位，历史窗口始于2023-06-30。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
中金湖北科投光谷与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2023-06-30 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-20.5%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-31.6%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
21.4%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
342.1 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营改善P/V 处于自身历史偏低区间
2026Q2，互联网+项目期末出租率报79.80%，较2026Q1上升25.32个百分点。经营线索偏正面：4项改善、1项走弱、1项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为5.73%；P/V 为0.56，处于自身可比历史的2%分位。
P/V 0.56 处于自身历史偏低区间，而互联网+项目的期末出租率已出现改善线索；分歧在于改善能否继续传导至可供分配金额和实际分派；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。
若2026Q3同资产、同口径下，互联网+项目的期末出租率不低于79.80%，且可供分配金额不低于2026Q2的0.12亿元，本季经营改善得到验证。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。
若2026Q3同口径互联网+项目的期末出租率不高于54.48%，或可供分配金额低于2026Q2的0.12亿元，本季改善判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 12.01%
同板块位置
第92百分位低位高位
自身历史位置
第99百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-7.4%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
+0.1%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
期末出租率不包含C6栋仍在使用中的7,285.31平方米；关联幼儿园租户合同8月31日到期，仍展业，披露日已递交租赁意向函。77.05%是合同状态统计，不应把被剔除面积简单叫作物理空置，也不能未签约就加回已出租面积。
原文第7页出租与去化压力
互联网+项目出租率为79.80%，较去年同期下降 2.18%。
原文第7页光谷软件园E3 栋原租户到期退租后，同步引进优质孵化器运营商承租，使得新老租约无缝衔接。
原文第25页截至 2025 年12 月31 日，不动产资产整体出租率为76.91%，较上年同期下降 3.15 个百分点，较2025 年6 月30 日回升4.25 个百分点。
原文第22页诉讼、安全与运营事件
本基金持有的基础设施项目公司武汉光谷软件园科技服务有限公司（“项目公司”）于2022 年10 月（本基金合同生效前）向武汉市东湖新技术开发区人民法院提起诉讼，分别申请追缴承租方湖北欣新蓝环保科技有限公司（“欣新蓝”）和武汉中天蓝固体废物资源化研究院有限公司（“中天蓝”）逾期未付租金等费用。
原文第72页供给与区域竞争
为应对市场竞争、巩固项目运营稳定性，基金管理人及运营管理机构在续租及新签租赁业务中，对租金水平进行了适度优化调整，以提升资产竞争力与租户稳定性，保障不动产长期稳健运营。
原文第22页差异原因主要系区域市场竞争加剧，基础设施项目出租率、租金单价等低于预期，导致经营净现金流较预测有所下降。
原文第11页租金与回款压力
期末，不动产项目整体平均租金为53.40 元/平方米/月，较去年同期下降 10.85%，其中，光谷软件园平均租金为 55.70 元/平方米/月，互联网+项目平均租金为 41.31 元/平方米/月。
原文第7页期末，不动产项目整体平均租金为53.40 元/平方米/月，较去年同期下降 10.85%，其中，光谷软件园平均租金为 55.70 元/平方米/月，互联网+项目平均租金为 41.31 元/平方米/月。
原文第7页主要系不动产项目整体租金单价下降，导致本期不动产项目经营业绩较去年同期有所下滑，详情请见“4. 不动产项目基本情况”。
原文第6页租户集中与租约到期
4.4.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明本报告期贡献租金及物业管理服务费收入占比较高的租户为某大型金融企业和某教育机构及其关联方。
原文第21页近期事项与上市扩募记录
分派权益登记
分派除息
分派支付
定期报告
分派宣告
已确认已完成
中金湖北科投光谷REIT · 现金分派方案公告
中金湖北科投光谷REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2026年3月31日，每份基金份额 0.01883 元。
上海证券交易所 · 第 2 页定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
- 基金上市
中金湖北科投光谷REIT于 2023-06-30 上市，基金管理人为中金基金管理有限公司。
报告原文
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-28 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-21 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-31 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告
2025Q3 · 2025-10-28 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2025H1 · 2025-08-29 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告
2025Q2 · 2025-07-21 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告
2025Q1 · 2025-04-22 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告
2024FY · 2025-03-31 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第4季度报告
2024Q4 · 2025-01-22 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告
2024Q3 · 2024-10-25 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年中期报告
2024H1 · 2024-08-31 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第2季度报告
2024Q2 · 2024-07-19 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告
2024Q1 · 2024-04-20 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年年度报告
2023FY · 2024-03-29 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年第4季度报告
2023Q4 · 2024-01-19 · 上海证券交易所
中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年第3季度报告
2023Q3 · 2023-10-25 · 上海证券交易所